▲房屋繼承、買賣學問大，圖為不動產街景示意畫面，非當事區域。（圖／資料照）
文／R姐財富方舟-廖嘉紅
林爸爸前2年過世，因為媽媽早已不在，於是105年買的房子由林先生和哥哥共同繼承。
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今年因為哥哥結婚生小孩想要換屋，2人商量後，把繼承的房屋出售後平分。
因為爸爸的房屋是105年1月1日後購買的，適用房地合一稅，申報時才發現事情大條了......
因為少一個關鍵因素，導致林先生的稅金是哥哥的6倍。你一定很好奇，到底是哪個關鍵因素呢？
#房地合一稅的自用優惠，須「同時」符合3條件：
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1、售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
因為哥哥一直和爸爸住在一起，所以戶籍設在出售的繼承屋，而林先生因在外地工作、結婚後戶籍移到外地，所以哥哥符合「房地合一稅的自用優惠」，而他無法適用。
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能否適用「房地合一稅的自用優惠」稅率差多少？
房地合一稅自2016年上路，針對房市短期交易課以重稅。
個人房地2.0規定：持有房地期間在１年以內者，稅率為45%；持有房地期間超過2年未逾5年者，稅率為35%；持有期間超過5年未逾10年者，稅率為20%；持有期間超過10年，稅率為15%。持有期間越短，出售時稅率越高。
如果符合「房地合一稅的自用優惠」，交易獲利可以扣除400萬的免稅額，超過部分再以稅率10%計。你發現了嗎？當符合自住優惠，房地合一稅可以大幅降低。
一起來算算看，為何兄弟兩個人的稅金相差6倍？
自用住宅400萬的免稅額是一個權狀共有的額度，因為是2個人共有，所以免稅額除以2，哥哥的免稅額為200萬，林先生卻因為戶籍條件不符，沒有免稅額。
這間房子出售獲利600萬元，林先生和哥哥各300萬。哥哥符合自用可減200萬元免稅額，獲利300萬扣掉免稅額200萬，獲利100萬元再以10%稅率計算，稅額為10萬元。
林先生無法適用自用住宅優惠，從爸爸取得共持有滿6年後出售，獲利300萬元稅率20%，稅額為60萬元，是自用稅額的6倍。
設戶籍滿6年，沒設戶籍，只差一個動作，房地合一稅多6倍
房地合一重購退稅
你以為慘劇只到這裡嗎?並沒有。哥哥換屋之後，可以重購退稅，林先生也不適用。
房地合一稅對短期交易課以重稅，但對自住客卻是大開「重購退稅」的友善大門，只要是自住換屋，舉凡符合自住條件，還可按比例或全部退稅，稅金全免！
時間無法回頭，賣屋、換屋的規劃要從登記那一刻開始！
你發現了嗎？有規劃沒規劃差好大，傳承風險規劃記得找R姐！
本文由R姐財富方舟-廖嘉紅授權，未經允許不得轉載
《作者：廖嘉紅》傳承風險顧問，協助打造你的幸福人生。
雙寶媽
與乳癌和平共存》10年
家族信託規劃顧問
退休理財顧問
國家級的人身與財產保險經紀人双證照
投資及管理不動產豐富資歷