▲巨蛋商圈堪稱「高雄最強百貨商圈」，不過在央行信用管制、貸款條件轉嚴後，成交量腰斬5成。（圖／台慶不動產高雄博愛明誠加盟店提供）
記者張雅雲／高雄報導
巨蛋商圈堪稱「高雄最強百貨商圈」，不過在央行信用管制、貸款條件轉嚴後，成交量腰斬5成，但因中古物件釋出更少，形成典型「量縮價撐」格局。專家指出，關鍵在於換屋成本過高，屋主最後選擇加碼翻新舊屋續住，間接讓中古供給更稀缺。
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台慶不動產高雄博愛明誠加盟店店東湯智敏表示，高雄巨蛋商圈地段堪稱「蛋黃中蛋黃區」，博愛路商家林立，又有漢神巨蛋、義享天地以及未來的漢神3館等3大百貨設立，附近又有瑞豐夜市，商業機能相當發達。
▲高雄巨蛋商圈地段堪稱蛋黃中蛋黃區，又有漢神巨蛋、義享天地以及未來的漢神3館等3大百貨設立，附近又有瑞豐夜市，商業機能相當發達。（圖／台慶不動產高雄博愛明誠加盟店提供）
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湯智敏分析，商圈主力以2房、3房為主，新舊產品價差大。屋齡約20~30年的中古大樓來看，近期成交單價約落在每坪30~35萬元；銷售中新案則維持在每坪50~60萬元區間。雖然市場詢問度仍高，但實際成交速度放慢，交易量相較信用管制前縮減至少5成。
不過成交量下滑並未出現價格明顯下跌。湯智敏表示，該區中古屋釋出量偏低，主因在於「換屋成本過高」，以中古大樓50坪、單價30萬元換算，總價約1500萬元。
▲巨蛋商圈中古屋釋出量偏低，主因在於「換屋成本過高」。（圖／台慶不動產高雄博愛明誠加盟店提供）
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但同樣預算若轉往新案，往往只能買到更小坪數產品，且公設比明顯提高，現行新案公設比多逼近4成，與早期產品約27%的水準形成強烈對比，「賣掉舊屋也未必換得回相同居住空間」，使不少換屋族轉為保守觀望。
湯智敏說：「部分原本有換屋打算的屋主，最後選擇加碼翻修舊屋續住，整修預算多抓200~300萬元，間接導致中古供給更稀缺。」加上中古屋主多為長期自住持有，普遍沒有急售壓力，在供給有限、需求仍在的情況下，價格自然不易大幅修正。
▲台慶不動產高雄博愛明誠加盟店店東湯智敏表示，巨蛋商圈屬於高雄成熟核心生活圈，商業機能與交通條件仍具吸引力，短期房價走勢以盤整為主。（圖／台慶不動產高雄博愛明誠加盟店提供）
若以產品帶來看，巨蛋商圈除了中古大樓，也有早期公寓產品多集中於瑞豐夜市周邊，單價約每坪22～28萬元，依樓層、屋況而有落差。由於總價門檻相對較低，公寓總價多在千萬元內，仍有買方願意以「低總價」換取地段與機能。
湯智敏認為，巨蛋商圈屬於高雄成熟核心生活圈，商業機能與交通條件仍具吸引力，短期房價走勢以盤整為主，今年成交量是否回溫，仍取決於政策面與金融端的放款環境。
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