理財周刊／小資Oma 集資買房術　難也不難

文．李國任(Mike Lee) 圖．小資Oma

募資、團購、買零股，原來集資投資和積少成多的概念也可以用在購屋置產，但互信的基礎會是正妹組外貌協會嗎，還有什麼祕密絕招？

其實在前兩次跟Oma暢聊房產經時，小資Oma已經提示我用二十萬如何投資買房了，模式其實不太複雜，即以募資的方式跟幾個股東共同投資房地產，簡單來說，相當於一種團購行為。這樣的方式不諱言已經行之有年，但我好奇的是，小資Oma憑什麼在剛出社會不久，房地產經驗值零，且不靠家人親戚的情況下，可以募到三百萬。

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有朋友說：她應該是靠美色吧？但我想再笨的投資人，也不會拿出幾十萬來開玩笑，因此這其中一定有什麼祕密是我不知道的。因此，周末特別約她來到台北101高樓上看美景，喝咖啡，希望她心情好之餘，可以透露更多關於她募資方面的經驗與操作細節。

聰明的小資Oma知道我對房地產相當生疏但對創業投資有一定程度的認知與經驗，因此索性以團購的方式來說明她集資買房的概念搭配我對創業募資的經驗與多年研究來一起解析箇中奧妙。小資族的集資購屋大致可分成團購團主(募資方)及跟團團員(投資方)兩個角色。我們也立即Cosplay一下，分別模擬在選擇募資人及募資對象的眉眉角角：

團購的首部曲：說明團購遊戲規則

形同startup募集資金一樣，團主(募資方／創業者)針對標的物(產品與市場)向潛在團員(投資方)說明此次物件的優劣分析，讓團員清楚了解物件所能創造現金流及資本利得的方式，簡單來說就是商業模式(Business Model)及未來脫手的方式與時間點(Exit)。

入資方式有很多種，但主要可分為借貸(著重物件之高額利息)或是入股(著重物件後出售後的資本利得)方式，不論最後團員是以哪一種入資方式參與這檔團購，天時、地利、人和可謂缺一不可，而其中最重要的元素其實是人，天時可以等待、地利可以找尋，人若不對，則一切泡湯，所以Business Is All About People! 想進行一場完美的團購，慎選團主跟團員為當務之要。

小資Oma建議，假如你是團員，要挑選可靠的團主，通常可以注意以下幾點：(1)對案子掌握度高者，如物件的硬體、軟體及工程、出租時程規劃等。(2)信任度高，如很多共同朋友者。(3)熟悉辦理流程及相關法規者。

若是團主身分，團員上的挑選也要注意幾個重點：(1)小資準備的錢非借貸而來，是可動用的閒置資金。(2)充份信任團主，不太過問進度者。(3)本身財務健康且願意先了解風險者。

團購二部曲：準備投資計畫書及相關合約

此舉不僅是取得資金投入者信任的基本方式，也是雙方對於共同要承擔的風險最基礎的共識。投資計劃書的最基本精神就是在資訊的有效揭露，說到底，投資人就是不愛surprise。對於投資計劃準備，到底主管機關金管會有哪些比較需要注意的規範呢？

一、計劃書中須清楚揭露該案或合作關係中所有具有法律連帶關係人、這些人的角色、房產標的物、現金流或資本利得處理模式，不得有欺騙行為，並明訂違反相關事項之連帶賠償責任。所有投資都一樣，機會跟可能性要談，但醜話都須講在前，案子中所有人的權利義務都該說明好，投資計劃最好讓大家都能在公平公正公開的角度先取得共識，再將資金投入物件。

二、企劃書中還須包含集資發起人及相關安排機構的資訊揭露，例如該機構簡介、營運概況等。若商業模式類似信託基金的模式，則計劃書中應先說明該基金過去及目前投資概況，內容包含購買之物件種類、標的物地點、財務績效、收益率等，如果已有確定投資標的者，須再揭露該投資標的的面積、地目、預估財務績效及預估收益率等事項。

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三、投資計畫或確定的投資標的如涉及開發型不動產或不動產相關權利，應對投資人清楚揭露相關的開發計畫或標的，且應揭露預定開發的種類、地點、市場分析、可行性分析等資訊。

說到最後，其實計劃書的關鍵就在於資訊的充分揭露，資訊說明得越仔細，對於募資者來說能夠取得的信任與資金就越高，對於投資人來說，資訊揭露度值接說明該案主對風險部位的了解程度，故也是越值得投資的好案。

當然，這時候我不得不說，事關辛苦錢的投入，特別是一筆對自己來說不小的數字時，任何在計劃書上的資訊在還沒簽約入資之前，都可以去實地或透過有門路的朋友多查察，這也是venture investment中必經的due diligence過程，一旦入資後，老實說最好的方式，就是等著投資人兌現收益承諾，盡量別干擾或過問太多操作細節。

團購三部曲：團主專業程度＝團員信心指數

除了一份精心製作並且資訊揭露徹底的計劃書可以成功擄獲投資人信賴外，小資Oma認為對於購屋至租屋、賣屋所有操作流程的專業度是她成功獲得投資人信任與支持的關鍵。小資提醒團主們必須站在團員的立場思考，了解他們在乎的點為何？檢視自己的團購模式、分潤程度與時程是否照顧到團員的需求。