台灣=囤房天堂!疫情衝擊「熱錢湧房市」 他曝狂飆關鍵

▲▼新店房市,大坪林捷運站,捷運環狀線,捷運新店線,北新路,民權路,大樓,公寓,頂樓加蓋。(圖/記者湯興漢攝)

▲台灣炒房情況嚴重。(圖/記者湯興漢攝)

文/麻辣咩

台灣房市要回歸正常不容易,住房政策只有在選舉時才被拿出來關注,選後就又被放下。長期來看,空屋稅、囤房稅等房屋相關稅收勢在必行,唯有民眾持續監督政府,敦促制定並推行政策,才能早日實現居住正義。

隨著疫情持續發酵,台股反而站上30年高點,不僅突破歷史高點12,682.41點,最高更觸及13,031.7點(2020年7月28日)。

[廣告]請繼續往下閱讀...

美股則由科技股領漲,道瓊最高達29,568.57點(2月12日)。可是,很多小老百姓卻抱怨,為什麼股市可以和景氣脫鉤?其實都是貨幣寬鬆惹的禍。如果有在關心投資市場,會發現2018年底,只是因為預期美國升息步伐加快,企業財測轉趨保守,就大幅下跌一波。

美國的利率政策一向是全球央行風向球,這次疫情肆虐,聯準會還沒開會就閃電降息2次,共6碼(1.5%),又加碼無上限QE,促使各國央行跟進,許多國家(南韓、巴西、印度、紐澳、俄羅斯等)的利率相繼來到歷史低點。熱錢在全球亂竄,還是要找投資標的。

▲▼             。(圖/台灣銀行家)

▲美國住宅貸款違約率。點圖可放大。(圖/台灣銀行家提供)

一開始,大部分人對疫情及景氣看法非常悲觀,畢竟這樣的大流行病,是多數人有生以來都沒遇過的。詢問一些交易員或投資老手,也是保守看待。但瑞銀近期發布的研究顯示,超級富豪在3月投資大賺,甚至借錢來布局。反觀小散戶可能低點殺出,或是沒有資產增值,財富重分配卻是流向超級富豪。但這些超級富豪最近已在下車,後市波動在所難免,也很有可能往房市移動。

景氣差大印鈔,中產階級成輸家

再來看房市。根據美國2008年統計,金融海嘯造成很多人失去工作,加上次級房貸,許多本來就買不起房的人買了房子,也在當時失去房子,2009年後房價飆漲,更買不起。

▲▼             。(圖/台灣銀行家)

▲美國房價指數。點圖可放大。(圖/台灣銀行家提供)

稅制間接鼓勵不動產投資

從資料來看,美國的房屋稅大約1%至3%,加上物業、保險、庭院管理,在美國持有不動產的成本相對高。但房租是確切反映薪資成本的,房租也高,房租收益率之前還是有5至6%(疫情後還沒有看到最新數字,有些勞工開始逃離高房租的加州和紐約,後續影響還需觀察)。在美國從事高薪科技業的人,幾乎都會在加州買房,因為房租實在太高。而其他非科技業的勞工,則成為高房租難民,不得不忍受長時間通勤,甚至有極端者在公車上度過漫漫長夜。

▲▼             。(圖/台灣銀行家)

▲美國成屋銷售統計。點圖可放大。(圖/台灣銀行家提供)

若比起美國的高所得稅率,持有不動產和股票的成本相對低,還有賣出後的稅務優惠。之前暢銷書《富爸爸,窮爸爸》的作者羅勃特.清崎最近又出了一本《有錢人為什麼越來越有錢》,作者在書中叫大家投資不動產,利用稅務優惠達到財富自由、股市不好賺等等。持有不動產在長期房市上漲的時代當然是好投資,配合上方美國房價指數,利用負債槓桿和稅務優勢是可行的。

日本也是台灣人很愛去買房的地方之一,持有不動產成本更高。舉網友分享的例子來看,850萬的房子,不看交易成本,光是持有成本──固定資產稅是土地建物評價額×1.4%、都市計畫稅是土地建物評價額×3%以及管理費(沒有公司管理還是要付管理費)、修繕積立金等,加起來就需要3.86%的成本,還不包含火災保險和團體信用保險,怪不得日本房價低、租金高,大家還不炒房,人口流失的偏鄉甚至出現不動產無人繼承的狀況。但是日美兩國還有一個問題,很多人因工作關係會調動到不同城市,國土廣闊,買房管理也是一個問題。

台灣成囤房天堂,閒置土地應活化

最近看台北市的房價,買得起的都是老破小(屋齡高、裝潢破、面積小),但觀察美、台售價、屋齡相近的房屋,發現美國的房屋持有人一年需支付的房屋及地價稅是台灣持有人的48倍之多。

台灣的營建股股王――長虹和華固,毛利率長期都在20%以上,狠甩科技業。雖說產業不同不能相比,囤地和創新無法相提並論,但可看出台灣建商堅強的競爭力。

另一個荒謬之處是,台灣的房租算在GDP裡,但是這麼多房東出租房子卻不用課稅,這不就是逃漏稅嗎?而且一些高資產家庭中,每個人名下都有一套房,這樣卻還是適用自用稅率,也不是很公平。另外,更有拿人頭炒房的,一般金融機構都有洗錢防制訓練,規定不能拿人頭戶洗錢,但卻可以拿人頭戶炒房也是件怪事。

▲▼ 高樓,高樓大廈,中國,重慶。(圖/取自免費圖庫pixabay)

▲許多投資客拿人頭戶炒房。(圖/取自免費圖庫pixabay)

許多高資產客戶買房就放著,自己不住也不租的不在少數。還有人住在蓋好30幾年的華廈,地主保留戶有3、4戶,放到最近才有人入住,但中華民國刑法第251條禁止囤農業、工業及民生必需品,難道居住權不該列入第三款之經行政院公告之民生必需用品嗎?

在台北市中山區和松山區,也還有許多低度開發的土地。如八德路四段上的一些低樓層公寓,已閒置好一段時間;中山女中附近的長安東路和八德路二段,很多可能是營建署、鐵路局的破敗老屋。這些都是政府應該積極整理,改建成青年住宅或做創新基地(松菸文創園區經後來大幅調低租金,讓不少新創公司進駐),讓年輕家庭減輕壓力,或是照顧低收入戶、當都更中介宅等。

好消息是,南京東路二至三段一些閒置超過20年的地最近都蓋起來了,不管如何,至少對市容是有幫助的。政府應該讓建商覺得,再囤地下去也不會漲或是持有成本增加,而加快推案或整理。

有錢人想的和我們不一樣,除了房子可以放著養蚊子,大家也都會考慮其長期投資報酬率。畢竟現在豪宅市場交易量已經回不去奢侈稅前,量先價行,賠售消息也陸續傳出,這也表示高稅務、增加持有成本,讓房屋沒有投資的價值,自然沒有人拿來炒。

先增空屋稅,房屋相關稅收勢在必行

台灣今年1到5月人口都是負成長,只有6月翻正,看來2020年總人口會正式進入負成長。這對政府未來稅收將造成很大衝擊,加上健保出現入不敷出的情況,乾脆這時進行提高房屋持有稅,讓房市回歸正常並補充財源。

但增加稅收,通常會反映在房租上,建議應該先從空屋稅下手,清查低使用的房屋,不管商用或自住。實施空屋稅,如以半年0.5%,一年以上1%,每半年再累加上去,就可以逼迫房東丟出來租或售,供給大幅增加,價格自然鬆動,而這些稅金可用來聘雇相關人力,並幫助青年就業。囤房稅則有可能轉嫁到租戶上,因此可以就空屋稅實施後的狀況調整,以防租金先漲上去下不來。

▲▼看房子。(圖/ETtoday資料照)

▲2020年總人口會正式進入負成長。(圖/ETtoday資料照)

不動產飆漲最大的問題之一,其實還是便宜的資金成本,這也是全球現象,不只是台灣。可惜的是,台灣之前沒有隨著美國一起升息,存放款利差全球最差,讓台灣的銀行及保險公司慘澹經營。下一次全球衰退若來臨,台灣除了台積電、聯發科兩大公司外,還有多少公司能好好長大?從這次股市指數創歷史新高,但是大部分股票下跌來看,不能說是晴空萬里。

台灣萬般皆下品,唯有炒房高,讓銀行授信大幅曝險於不動產,房價下跌太多,可能造成壞帳遽增,更是進退兩難。但這幾年銀行對於不動產授信趨於謹慎,加上資本適足率改善,慢慢讓利率回歸正常也是一個方向。

大巨蛋終於又復工了,大家都覺得哪裡怪,卻沒辦法處理。但至少部分議員開始討論囤房稅等問題,不管是不是作秀,算是有好的開始。最近政壇換血、年輕化,也有助於往年輕世代的痛點處理靠攏。

近來公布政治獻金,建商捐好捐滿,加上台灣立委持有不動產和土地的數量驚人,裁判都和建商關係密切,要等台灣房市回歸正常確實不容易。長期來看,房屋相關稅收勢在必行,不要因為防疫還算有成,就忘記監督政府這一塊。

本文作者為Y世代金融從業人員。探索更多精彩內容,請持續關注《台灣銀行家》雜誌。

關鍵字: 台灣銀行家美國台灣炒房亂象

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

揚秦今年拚營收獲利雙位數成長 麥味登再開百家店

揚秦今年拚營收獲利雙位數成長 麥味登再開百家店

麥味登母公司揚秦(2755)今(28)日舉行法說會,總經理林麗玲對於今年展望樂觀,看好營收、獲利雙位數成長,主力品牌麥味登今年將會展逾百間店、炸雞大師國內也會達到百家規模,至於涮金鍋則會增加5間店。

2024-03-28 15:00

寶林茶室理賠/業界緊盯國泰產註銷程序 保單效力待追查

寶林茶室理賠/業界緊盯國泰產註銷程序 保單效力待追查

台北市信義區大遠百A13大食代美食街攤位「寶林茶室」引爆多人飲食後中毒案,雖然國泰世紀產險已向外主張餐廳保單已失去效力無法理賠,不過產險業界今(28)日出現不同見解,有保險業主管透露,「國泰世紀產險催收過程有重大瑕疵」片面主張保單失效仍有爭議。

2024-03-28 16:02

股匯雙殺!台幣貶破32元 台股跌逾130點回測2萬

股匯雙殺!台幣貶破32元 台股跌逾130點回測2萬

股匯雙殺!新台今(28)日開盤小升1.8分至31.980,隨後受到美元指數續揚,及台股拉回,新台幣由升轉貶,直接貶破32元關卡,觸及32.039元,貶4.1分;台股跌逾130點。

2024-03-28 09:37

ETF破發!老謝拋「殺價20元、聽明牌賠300萬」故事 籲長線投資

ETF破發!老謝拋「殺價20元、聽明牌賠300萬」故事 籲長線投資

近日00939、00940成市場最熱門話題,兩檔ETF接連破發,成分股也紛紛走跌,不少投資人慘被割韭菜,對此,財信傳媒董事長謝金河在臉書以菜籃族「殺價20元、聽明牌慘賠300萬」的小故事,呼籲投資人要多用心分析資料,長線投資才可提高勝算。

2024-03-28 09:30

AI電源廠光寶科遭美系外資降評 股價跌逾3%

AI電源廠光寶科遭美系外資降評 股價跌逾3%

電源大廠光寶科(2301)遭美系外資唱衰,評等由原先的「中立」調降至「減碼」,目標價由112元下修至88.8元,今(28)日盤中股價跌逾3.5%至109元,失守所有均線。

2024-03-28 10:55

PChome遭傳「近期倒閉」! 公司:虛構不實的謠言

PChome遭傳「近期倒閉」! 公司:虛構不實的謠言

本土電商業者網家(8044,PChome)遭傳「近期倒閉」,公司今(28)日盤前發布重訊澄清為虛構不實謠言,已嚴重損害公司聲譽,並強調將保留法律追訴權。受此消息影響,PChome今日早盤一度跌逾1%,但隨後拉向平盤價附近震盪,開盤20分鐘報33.45元,跌0.59%。

2024-03-28 09:40

匯聚創新揚國際 台灣精品選拔4月起報名

匯聚創新揚國際 台灣精品選拔4月起報名

堪稱台灣產業趨勢風向球,匯聚創新、智慧與永續的台灣精品獎,即將於4月1日起開放企業報名角逐。經濟部國際貿易署委託外貿協會於昨(28)日在台北世貿一館辦理「第33屆台灣精品選拔」首場說明會,吸引了逾百家企業到場。

2024-03-29 03:00

立凱-KY攜手日本多家大型商社 美國鋰電池脫中決心可望受惠

立凱-KY攜手日本多家大型商社 美國鋰電池脫中決心可望受惠

磷酸系鋰電材料與鋰智財服務商立凱-KY(5227)今日下午參加「2024探索全球景氣新投資亮點主題式論壇」,投資長朱瑞陽指出,為進一步解決歐美客戶原物料的需求,日前與日本數家大型商社完成結盟,並看好美國鞏固鋰電池「脫中」決心,立凱電可望受惠。

2024-03-28 22:22

00941追募195億獲央行核准 4/1起公開申購

00941追募195億獲央行核准 4/1起公開申購

專挑「台積電上游」精準投資的中信上游半導體(00941)今(28)日於官網公告,已收到央行核准函,預定於下周一(4月1日)正式展開195億元資金募集。

2024-03-28 21:19

中信銀行《2024臺灣超高資產客群財富洞察報告》 重視跨境布局

中信銀行《2024臺灣超高資產客群財富洞察報告》 重視跨境布局

中國信託商業銀行(簡稱「中信銀行」)為首批獲准開辦「高資產客戶適用之金融商品及服務」金融業者,截至今(2024)年2月底已有1,789位高資產客戶,為了解臺灣超高資產客群的財富規劃,中國信託銀行攜手波士頓顧問公司(Boston Consulting Group, BCG),首度調查臺灣資產淨值達新臺幣1億元以上以及新臺幣10億元以上「超高資產客群」的財富管理需求,發布《2024臺灣超高資產客群財富洞察報告》,發現新臺幣1億元以上整體高資產客群重視地緣政治風險,盼達「攘外、安內」策略;新臺幣10億元以上超高

2024-03-28 18:45

讀者迴響