遺產E劇場/小心!繼承房屋轉手賣成本價 卻收到補稅1千萬通知

▲▼房子,房間,風水,收納,整潔,寬敞,整齊。(圖/pexels)

▲繼承的房子轉收賣,沒賺到價差,卻收到天價稅單。(示意圖/pexels)

記者吳佳穎/台北報導

有民眾繼承父親生前3000萬元買來的房產,申報遺產稅時,以「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來評定600萬元,不用扣稅;但沒想到,他轉手再以3000萬打平賣出,竟收到國稅局寄來要補繳1000萬元的天價稅單,簡直快昏倒!

律師指出,「房地合一稅制」改成按「實際成交價課稅」後,加上民眾弄不清楚法規,許多出售繼承或受贈的不動產的民眾付出很大代價。在法規尚未修改前,繼承人或受贈人在處分不動產,最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否賣,才不會因繳納天價稅款而痛心難過。

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律師指出,林先生108年用新台幣3000萬買了一間房子,沒有貸款,但購買後6個月就過世了,而林先生已成年分居的兒子(小林)向國稅局申報遺產稅時,因這間房子的「公告土地現值」和「房屋評定現值」加起來只有600萬,因此國稅局核定小林免繳納遺產稅,(因遺產稅免稅額為1200萬)。

3個月後,因為小林先生需要一筆資金,就把這間繼承來的房子賣給隔壁鄰居,由於市場行情沒有太大變化,所以雙方以3000萬元成交。

不久後,小林接到國稅局通知,請他申報這筆財產交易所得。國稅局告訴他,由於他持有期間不到1年,而且這次交易總獲利為2400萬(3000萬元減600萬元),所以要繳納超過1000萬的財產交易所得稅。

小林覺得莫名其妙,父親當初是用3000萬買的,現在他用3000萬賣掉,並沒有賺到2400萬元,他認為國稅局弄錯了。但國稅局堅持要他補繳巨額稅金。

熟悉繼承遺產稅務的劉韋德律師表示,發生這種狀況的原因在於一方面民眾對我國稅制的認識不足,但另一方面,我們的房地合一稅制,的確有部分未甚合理之處。

劉韋德指出,小林認為父親當初買的價格是3000萬,後來賣價也是3000萬,所以沒有財產交易所得,但這個思維是一般人的邏輯,但法律的規定卻非如此。國稅局核定小林有2400萬的交易所得,主要是依據所得稅法第14-4條的規定。

該條規定依據該法第4條之4規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算(適用新制之房屋及土地交易),如果是基於繼承或受贈取得者,是以交易時的成交價額,減除繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值,按政府發布的消費者物價指數調整後的價值,與因取得、改良及移轉而支付的費用後的餘額為所得額。

由於小林是因繼承取得房子,而這間房子和基地的評定標準價格與公告土地現值為600萬,所以這就是他的取得成本,現在小林用3000萬賣掉父親留下來的房子,因此國稅局就得出小林賺了2400萬的結論。

劉律師分析,造成這種現象的主要原因,並不是繼承人真有獲利,完全只是因為在計算所得與成本的基礎不同所致。

劉律師指出,學說上認為遺產稅是繼承人因無償取得遺產而所要繳的稅,性質上仍是所得稅,而繼承人在繼承階段的「所得」就是遺產稅的稅基;而在繼承遺產後的處分,繼承階段的「所得」就是後續處分的「成本」。

在這個案例,因為房地的遺產稅稅基是600萬,所以小林日後出售房地的成本就是600萬,而非父親當初購屋成本3千萬元。所以造成小林本件房地遺產稅稅基是600萬的原因,並不是因為小林的房子只價值600萬,而是因為遺贈稅法第10條第1項與第3項所致。

據該條第1項規定「遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準」,第3項規定「第一項所稱時價,土地以公告土地現值或評定標準價格為準;房屋以評定標準價格為準」,所以小林在申報遺產稅時,房子的價值就只有600萬,而非3000萬。

劉律師表示,這種只是因為計算基礎不同所產生之「虛擬所得」,民眾真的不易理解,雖然現行稅制是可以讓民眾少繳一些遺贈稅,不過因為在大部分的情況下,房地合一稅的稅率遠高於遺贈稅,所以民眾不論是因為繼承或贈與取得房地,將來在處分時就有可能會因龐大的「虛擬所得」而須繳納高額的房地合一稅,而且如果繼承人或受贈人是短期內就賣掉的,稅率更是驚人(註:房地合一稅稅率會因持有期間長短而不同,1年內移轉的稅率達45%)。

因此除非是繼承或受贈房地後長期持有,或剛好符合嚴格的自用條款規定,而可以適用較低稅率或享有400萬元的自住房地免稅額外,否則都不是少繳一些遺產稅可以彌補的。

劉律師最後指出,在法規尚未修改前,繼承人或受贈人在處分不動產時,只要是落在新制適用範圍的不動產交易,最好事先請人試算「將來要繳多少所得稅」再決定是否要賣,以免屆時因「虛擬交易所得」而要繳納天價稅款而痛心難過。

▲▼劉韋德律師自費近百萬創設免費App「777遺囑產生器」,讓民眾可以上網自行設遺囑。(圖/記者李蕙璇攝)

▲劉韋德律師自費近百萬創設免費App「777遺囑產生器」,讓民眾可以上網自行設遺囑。(圖/ETtoday資料庫)

劉韋德律師

台大法律系畢業, 86年律師高考及格,擅長繼承遺囑法令
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關鍵字: 遺產E劇場繼承房屋房地合一稅

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