房市續熱!9月房貸餘額月增900億 金管會、專家揭密

記者陳依旻/台北報導

政府祭出第3波打炒房,但9月房屋買賣成交件數增加、國銀平均不動產放款比率(26.83%),和去年同期、今年8月相比都在26%左右,未見明顯放緩,金管會銀行局官員、房市專家分析原因,主要是出口、經濟持續暢旺、買賣交易程序的落差3大因素導致。

但最新統計指出,到9月底為止,購置住宅貸款餘額為8兆5,083億元,逾期放款金額83億元,逾放比為0.1;建築貸款餘額為3兆571億元,逾期放款金額為20億,逾放比為0.07%。

▲▼台北市,房價,新光三越,房地產,中山北路。(圖/記者季相儒攝)

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▲9月房貸餘額月增908億。(示意圖/記者季相儒攝)

據《銀行法》72-2條,銀行辦理房貸及建築融資總額,以總存款加金融債總額的30%為限,雖然30%才是法定上限,但因涉及到分子(住宅建築及企業建築放款總額)、分母(存款總餘額及金融債券發售額),意即國銀在辦理住宅建築及企業建築放款總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%。

不過,大部分銀行內部自行設定,若在28%以上即為警戒範圍,9月平均不動產放款比率為26.83%,超過29%的銀行1家;介於28%至29%者有7家。

回顧上個月,今年至8月底,住宅貸款餘額8兆4,482億元,建築貸款餘額3兆264億,但9月購置住宅貸款及建築貸款餘額合計月增908億。

銀行局官員分析,國銀存款持續在增加、資金不斷進來,房貸是銀行業務動能,雖然有增加,但整體不動產授信比率持平,都在26%附近微幅波動,像是去年同期和今年9月一樣都在26.8%,8月是26.73%,數字並沒有顯著的變化。

購置住宅貸款及建築貸款餘額升溫,即房屋買賣成交件數增加,民營銀行主管指出,央行「打炒房」成效不能只看餘額,要看增速,若這個月較上個月增加比率,較上個月的增加比率低,逐月增速有在減緩,就有效果。

但本月比率和去年同期、今年8月比都沒有太大變化,是不是代表央行「打炒房」政策效果不大?

官員指出,不太可能一個政策下來就會造成巨幅下降或上升,房貸動能增加來自出口、經濟持續暢旺,民間收入增加間接讓銀行存款數從去年開始,月增2到3,000萬。

存款若持續增加,依照《銀行法》,銀行要做信用的配置,但也要看國家的引導政策,可能資金會引導到5+2、中小企業放款,或者一般民眾需要購置住宅的建築貸款,銀行會去做資金的分配,這也是主管機關正在觀察的重點之一,就是整個信用配置是不是能達到國家產業政策發展之所需。

至於不動產授信比率超過29%的銀行,根據金管會了解,主要是因為有發售金融債券,有到期還款導致分母(存款總餘額及金融債券發售額)減少。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出,「房屋買賣交易程序的落差,導致9月餘額非常高的」。

「9月餘額增加是反映8月份的交易量。」郎美囡指出,交易過程從簽約到申請貸款、撥付、移轉登記完成歷時一個月的時間,再加上8月是農曆7月,與習俗「好兄弟」有關等因素導致交屋延後,造成9月餘額增加。

「央行『打炒房』並非無效。」郎美囡指出,第3波打炒房已對整體交易產生些微影響,很多換屋族因為第2戶無法申請寬限期的原因,現階段偏向觀望。

郎美囡進一步指出,目前房屋簽約量無法像上半年這麼高,但趨於穩定;雖然「房地合一2.0」已上路,但大家對稅制有較為熟悉的操作模式,市場普遍預期在缺工、缺料的影響之下,新案價格會上揚,帶動區域性房價,未來房價要下跌是滿困難的,但有住屋、租屋需求者仍會趁房價低點時入手。

關鍵字: 房市金管會房地合一稅2.0新制房地合一央行打炒房

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