▲央行第七波信用管制後，楠梓房市投資買盤退潮，市場重新回到自住主場。（圖／台慶不動產楠梓德賢加盟店提供）
記者張雅雲／高雄報導
央行第七波信用管制後，楠梓房市投資買盤退潮，市場重新回到自住主場。專家表示，預售屋、新成屋價格降幅有限，屋齡5～10年、總價千萬元上下的中古大樓，反而靠著價差與議價空間搶走新案買氣。
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台慶不動產楠梓德賢加盟店店長陳冠融表示，楠梓近年受惠台積電設廠效應，加上鄰近橋頭新市鎮，吸引北、中、南部建商大舉進場，預售案接連推出，區域新屋供給快速增加。不過，隨著信用管制壓抑投資需求，目前市場已從過去追逐題材，逐步回歸首購、換屋等自住需求。
▲目前楠梓成交主力為屋齡約5~10年的中古大樓，其中又以2房、3房含平面車位產品最受歡迎。（圖／台慶不動產楠梓德賢加盟店提供）
陳冠融指出，目前楠梓成交主力為屋齡約5~10年的中古大樓，其中又以2房、3房含平面車位產品最受歡迎，成交單價約每坪25~29萬元。相較預售屋及新成屋，中古屋總價門檻較低，價格也更具彈性，因此近期買氣明顯優於新案。
他分析，預售屋、新成屋受土地、營造及財務成本限制，建商價格調整空間有限；反觀中古屋屋主多半較早進場，不少來自台積電宣佈設廠前，或題材剛開始發酵時便提前置產的屋主，也有部分為持有第2、第3戶的資產族。陳冠融表示，這類屋主持有成本較低，「現在出售只是少賺，不至於賠售」，出售意願及價格彈性也相對較高。
買方結構方面，除楠梓在地首購、換屋族外，外來買方仍佔一定比例，包括科技業員工、半導體供應鏈業者及相關工程廠商。部分企業考量建廠工程往往長達數年，甚至會直接購屋，作為員工住宿使用。
▲除了買賣，楠梓租屋需求也維持熱度，附傢俱家電的2房產品，月租金約1.8萬～2萬元。（圖／台慶不動產楠梓德賢加盟店提供）
陳冠融觀察，現階段價格已成為首要考量。只要屋齡約10年內、屋況維持良好，科技業買方對中古屋的接受度並不低；若新舊屋價差明顯，是否全新產品已不是唯一購屋條件。除了買賣，楠梓租屋需求也維持熱度。陳冠融指出，目前屋齡約15年、附傢俱家電的2房產品，月租金約1.8萬～2萬元，只要租金落在合理區間，通常約2周內便有機會順利出租。
他表示，楠梓早期租金基期偏低，近年隨房價快速上漲，租金也持續補漲。即使目前房價漲勢已趨緩，租金仍未明顯回落，呈現房價盤整、租金緩步追趕的走勢。
▲台慶不動產楠梓德賢加盟店店長陳冠融表示，楠梓短期內要再度出現價格V形反轉，仍需要時間。（圖／台慶不動產楠梓德賢加盟店提供）
陳冠融認為，即使央行釋出第七波信用管制不再持續加碼的訊號，並將自然人第2戶購屋貸款最高成數由5成調升至6成，楠梓過去房價及投資情緒升溫速度較快，短期內要再度出現價格V形反轉，仍需要時間。
他認為，現階段楠梓房市若能先恢復穩定成交量，已屬相對理想。未來仍須等待台積電各廠區、供應鏈及相關產業逐步到位，讓短期建廠人口轉化為長期居住需求，洗去過度投資情緒後，房價才有機會真正回到產業與人口支撐的基本面。
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