理財周刊/台灣的房市怎麼了?

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─投機炒作無法遏抑?
─只看落後指標,如何超前預防?

文/莊孟翰

這一波的房市景氣自二○一四年七月一日台北市率先實施囤房稅之後,緊接著二○一六年又陸續大幅調整公告地價與公告土地現值,大幅增加持有成本,並且推出邊際稅率高達45%的房地合一稅,及至二○一七年,又再將遺產及贈與稅由10%單一稅率調整為10%、15%、20%三級距,一般咸認在大幅提高稅負情況下,房價應該可以獲得控制。

如就實務現況加以對照,二○一四年台北市與新北市每坪房價分別為92.4萬元、42.5萬元,二○一九年分別為85萬元、39萬元,由以上資訊可知,二○一四至二○一九年台北市房價僅下跌8%,新北市亦僅下跌8.24%,及至今年第二季,台北市房價再度上漲至87萬元,漲幅2.35%,新北市則尚未大幅變動。

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不過如就目前全台都出現「過熱」景況加以觀察,今年底乃至明年再度出現微幅上漲數據,乃必然趨勢,其因在於截至目前為止,政府各相關機構幾乎都是保持靜觀其變的態度,而沒有超前預防的心理準備,這也正是最近電視、報紙陸續報導排隊買房訊息,並且今年推出的預售屋已有一六二個建案完銷,其間所潛藏的玄機何在,實有深入探討必要。

房地合一稅高達43.6億元
─揭露投機炒作玄機

面對當前所謂「南熱北溫」的房市,值得深入探討的是,為何一夕之間就由買方市場直接轉換至賣方市場?其間是否存在炒作問題?此亦可由以下三個面向加以探討:

1.為何今年上半年房地合一稅高達43.6億元?較去年同期22.4億元增幅高達94%,是二○一六年房地合一稅制上路以來新高紀錄,並且台中市高達10.6億元,居六都之冠,其間所顯示是否正是投機炒作的具體事證。

2.為何會出現一六二個預售建案完銷?為何有些建案上午開賣,下午就宣布結案?

3.為何會出現排隊買房,並且動輒一次購買二戶、三戶?

年輕人買房得靠長輩資助
─不健康的市場結構

如果這些問題還被視為僅供參考,勢必讓投機炒作者更加肆無忌憚的加碼搶進,其結果必然是房價愈漲愈高,富者愈富,貧者愈貧,更嚴重的是,年輕人更加買不起房,雖然有人認為現階段已有愈來愈多年輕人首購,而視為中產階級崛起,殊不知當前年輕人購屋資金來源有不少係長輩挪出部分退休金資助,並且所購也僅是小坪數,這只是暫時擁有一棲身之處而已,五年、十年之後不夠住,勢必又面臨不得不換屋的另一棘手問題。

央行認為現在不是打房適當時機
─應超前預防,以免房價越炒越高

最近媒體提出問題,央行副總裁認為應超前部署,而引發業界「央行將打房」的疑慮。另一方面,央行總裁在立法院報告時表示,「年初就開始持續關注,目前銀行控管尚稱良好,加上目前還在防疫當中,紓困及振興還在實施當中,現在不是一個適當的時機。」

此外,央行認為八月底銀行的購屋貸款與建築貸款的逾放比率,分別降為0.14%、0.12%,控管尚屬良好,除非問題變得更嚴重,央行才會採取措施。

其實,大家都知道當前房市「南熱北溫」的原因何在,台中市為何漲幅最大?

央行也有歸納出三大原因如下:

一、台商回台投資累計高達一.一兆元,並且國際科技大廠也陸續來台投資,廠商進駐中科、南科,帶動廠辦與周邊住宅需求。惟仍應注意應是點與線的有限需求,而非全面性的擴張。

二、政府積極推動都市更新,引發業者介入商用不動產投資。惟後續仍應注意都市更新逐漸增加的供給量,對於整體市場的長期影響。

三、錢多利率低,建商與壽險業加碼搶進,大幅推升土地成本。惟若政策適時介入,需求必然隨之萎縮。

2022年選舉屆臨時,年輕選票就會發揮作用
─必然會督促政府提出有效的因應對策

由以上之分析可知,截至目前為止,幾乎只有央行表示意見,惟其觀察指標大都偏重於購屋貸款與建築貸款的金額或逾放比率等落後指標為依據,缺乏實務案例佐證,這也難怪央行的態度顯得相當保守,不敢貿然提出有效因應對策。

至於其他各相關部會抱持緘默,應該跟實價登錄資訊不夠透明息息相關,例如預售屋得等到結案後才公布交易資訊,在當前預售市場交易資訊尚未明朗之前,大家都不想當吹哨者,導致明明房市已經出現排隊秒殺炒作情況,主管機關還是坐視不管,而任令二○一二年與二○一三年桃園與新莊地區「秒殺」炒作情事一再重演。

眾所皆知,房價一再高漲,不只這一代年輕人買不起房,下下一代更加買不起房,更甭談結婚生子與生活品質!而更嚴重的是,一旦勉強購屋,在薪資所得無法大幅提升情況下,可能大半輩子都得當屋奴!

究竟台灣的房市怎麼了?我們可以暫時撇開社會成本不談,不過明年當各政黨開始布局二○二二年縣市長與民意代表選舉時,相信年輕人手中握有的選票,就會促使政府提出應該有的因應對策!

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