文／莊孟翰(顏瓊真整理)
新北市龍先生問：最近從事房仲業的朋友都在抱怨，新版不動產說明書規定房仲業者要揭露的事項太多，讓他們的工作量增加；上網Google一下內容，其中有規定「不得記載事項」，有提到不得記載實際所有權面積以外之「受益面積、銷售面積及使用面積」等名詞，請問，為何如此規定？ 房屋面積的計算過程相當複雜，如何正確的掌握合理而實際的坪數，則是當前購屋人一大課題，因為在市中心或蛋黃區的房子，差一坪，房價就可能差了百來萬元。
過去，經常發生預售屋銷售及實際交屋後的坪數不一，亦即虛灌坪數的情形，根據內政部103年4月28日修正之預售屋買賣契約書範本所載，土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補2％為限(至多找補不超過2％)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。
其次，前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3％者，買方得解除契約；此一新規定，主要在於充分保障購屋者權益。
往昔，有關坪數虛實的情況，最常發生消費者到了預售屋的銷售接待中心或接待會館，看到美美的樣品屋而心動下訂，但交屋後卻發現，怎麼房間內的坪數比當初在樣品屋看到的空間小很多，其間差異就在於樣品屋的隔間大都是薄木板，但交屋時隔間不是磚牆就是輕隔間材質，兩者厚度相差很多，以致室內面積相對縮小。
此外，房屋各區分的所有及共同使用部分面積，係依完工平面圖所標示尺寸來計算面積，並且均以共同牆壁中心為界，預售屋銷售面積則以牆壁外緣為計算標準。
一般而言，法定面積以外的建築物，大都屬違章建築，既不能辦理產權登記，更無法定效力可言，因此，賣方常會巧立名目而以「使用面積」稱之，其雖擁有使用權，但隨時都會面臨檢舉或查報拆除的命運，例如一樓及頂樓違建、天井加蓋、夾層等，皆是典型的案例；此外，常見的一樓騎樓以及商場走道部分，更會以「受益面積」來掩護其虛坪偏高之合理性。
其次，就公設比而言，很多民眾還是搞不太清楚，以致常見業者28％、30％或35％之類的數字，直到交屋時才真正了解其中緣由。
例如有些大型社區為展現與眾不同之區隔產品特性，除寬敞門廳設計之外，更規劃有健身房、游泳池、俱樂部，甚至網球場、籃球場等戶外設施，如此，就可能因為公共設施項目特別多而形成超大公設比例，相對的，室內實際可用面積就會隨之縮小。
另外，這次新版不動產說明書也增訂了停車位相關資訊的揭露，主要也是有些房屋之銷售面積係將停車位面積合併計算在內，導致總銷售面積扣除10至15坪停車位面積、陽台，以及25％至30％之公設分攤比例後，室內實際可用面積只剩20多坪，因此，消費者總是有個疑問，我買了超過40坪的房子，就是要隔成大三房，為何最後只是小三房的格局？
至於停車位面積的揭露，讀者也可從實價登錄資料中加以解讀，尤其是房仲業者常會針對一些較具有話題性的豪宅交易案例，就實價登錄所揭露之資料予以解析，通常都是將車位與房屋面積分拆計價，主要也是要還原出該筆交易，經扣除停車位後，實際面積的每坪單價為若干。
購屋時應格外留意的是，一旦停車位面積與建物面積合併計算，就會形成以房屋單價計算停車位價格之不合理現象，例如台北市東區一坪100萬元的房價，即使停車位面積僅以10坪計算，豈不等於要花1000萬元來購買一個停車位，殊為不合理。
因此，購買大坪數住家時，務必先問清楚總銷售面積是否包含停車位面積，而更重要的是，應將兩者分別計價，俾免無謂的多花一筆冤枉錢。
另外，閣樓夾層設計也是常見虛灌坪數的地方，依建築法令之規定，閣樓及夾層都有一定的限制，而常見的是業者擅將閣樓或夾層加以延伸，藉以增加銷售面積。
另外，常見的「露台」附屬面積，係指建物直上方無任何頂遮蓋物之平台，而根據規定，自民國八十五年六月六日以後所取得之建造執照，其露台部分不再辦理產權登記，至於在此之前取得建造執照，並且已辦理露台面積產權登記者，其銷售面積與售價如何計算，可就要詳細訊問清楚，俾免吃虧上當。此外，依據法令規定，露台並不計算容積，導致有些建商刻意加大其面積，而形成超大露台之特殊情況。
因此，選購新成屋或中古屋之前，最好能夠仔細檢視每一空間之合理配置與計價方式，以確保購屋權益。
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