黃鵬(言希):全球投資日本房市風 為何日本人不買?

日本經濟在一九八五年前後達到頂點,當時一美元兌二五○元日圓,為了修正美元幣值過高,一九八五年「廣場協議」致日圓大幅升值,到一九八七年底,甚至已進行到一美元兌一二○元日圓,使日圓對美元匯率在二年多時間內漲升二倍。如此急劇的日圓升值,使日本GDP在一九八六年跌落為負值,呈現「日圓升值導致之景氣衰退」狀況,一九八九年泡沫經濟的崩潰,更導致二十三年來日本經濟衰落,扮演拉動經濟火車頭角色的房地產更是委靡不振。

此次海外資本擴大對日本房地產投資的背景正好相反,主因是日本房地產行情已呈觸底跡象,在房地產長期黯淡局面下,信義房屋針對東京、上海與台北三個城市進行調查顯示,東京平均房價約四二八九萬日圓,台北約四六八九萬日圓,上海最高為五二一○萬日圓。

據統計,日本個人持有的金融資產約達GDP三倍,即一千五百兆日圓(約新台幣四二○兆元)的現金是躺在銀行存款或郵局存款中睡覺,雖然利率低得異常,日本人卻不把資產擺在高利潤的房地產投資,反而是保守的擁有,主因是對經濟景氣沒有信心,「富屋貧民」及抓緊腰包的個人消費理念,景氣更是膠著而難以成長。

日本首相安倍晉三特別經濟顧問濱田宏一認為,日本央行過去畏懼通膨對經濟的影響,不斷壓抑通膨因素,造成日本經濟失落的二十年,是最大失策。日本想要擺脫通縮,必須透過設定通膨目標及貨幣寬鬆政策,擴大貨幣基礎。就如同台灣金融海嘯時推行的消費券一樣。

近半年來,日本颳起安倍貨幣寬鬆政策效應旋風,在股、匯市和房地產的上漲中,景氣和人民的信心似乎正一步步復甦。其實不只是日本下了強心劑,美國、英國及歐盟等國家央行也一改過去預防通膨的經濟政策,而實施刺激景氣的貨幣寬鬆政策,相信在這樣全球一致的貨幣寬鬆政策下,日本房地產在租金及資本利得等收益率表現也會愈來愈佳。

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