文／莊孟翰
莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：最近北市府查獲大直「大彎北段」商業區、娛樂區違規作住宅使用高達一六七五件，都發局擬自十二月起陸續裁罰。其實，大直明水路、敬業一路一帶「大彎北段」建物違規使用由來已久，主要是將原本商業用地規劃設計當住宅使用，而其最根本原因還是在於當地住宅產品的市場特性，價高而又好賣。雖然都發局將根據使用面積進行開罰，預估每戶金額將落在六至三十萬元。北市府進一步表示，住戶若是年底前沒有改善，將會持續開罰，即使是以最低罰款金額六萬元計算，開罰總金額也將近億元，成為北市有史以來最大規模罰款。
然而，針對商業、住宅用途的稅率原本就不一樣，這次一次爆發如此大規模的違規事件，恐怕還不是單一事件，可能還潛藏更多未爆彈，而民眾當初購屋時是否也有可能落入原商業用地打著住宅用途名義的迷思？請教莊教授的看法。
A：針對此次北市府首次以稅籍資料交叉比對，大舉徹查明水路與敬業一路一帶「大彎北段」商業宅，共查獲一千六百七十五戶違規使用，而根據「都市計畫法」七十九條，違反都市計畫使用分區之使用人，可處六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令拆除、改建、停止使用或恢復原狀；不拆除、改建、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除。
此一議題如就法令層次觀點，幾乎沒有任何轉圜空間，惟若就北市府歷次對類似案例處理情況，最後還是可能以輕罰結案，當然這種敷衍了事的鄉愿作法也非北市府專利，這也難怪全國各地違章建築與土地違規使用愈來愈嚴重。
就地合法 於法無據
根據都市發展局所發布的新聞內容，市府為能有效處理並改善大彎北段商業區、娛樂區作住宅違規使用情形，已確立主要政策目標以兼顧公平正義、法律尊嚴、價值主張及社會成本之共識，將由都發局研擬「臺北市中山區大彎北段商業區、娛樂區作住宅使用違反都市計畫法第七十九條第一項裁處作業原則」，據以執行裁罰作業。
其次，有關舊案部分，都發局已陸續寄出行政指導函勸導建物所有權人依規定用途改善，並向稅捐處申請變更適用稅率；倘仍未改善者，將依都市計畫法裁罰，但建物實際已改作商業使用者，得出示向國稅局申請之營業登記作為非住宅使用認定依據。
至於裁罰案件之先後順序，將以：一、以104年以後領得使用
執照案件；二、103年以前領得使用執照並持有三戶以上者；三、103年以前使用執照領得時間之先後作為裁罰順序。由以上都發局所擬定的處理方案，可謂面面俱到，相信只要嚴格執行，政策效果立可彰顯。
北市府這次針對使用面積開罰，而過去本就有不少將商業或工業用地規劃設計當作住宅使用案例，但因難以認定居住事實而作罷。然而，北市府這次依據稅籍資料裁罰，可謂證據確鑿，惟最後是否也是雷聲大雨點小，睜一隻眼閉一隻眼草草結案，就要看市府官員是否有決心剷除違規使用的陋習。
土地使用分區 應充分揭露
事實上，當地商業及住宅用地交錯，包含辦公大樓例如大直ＯＯ建設公司CBD台北時代廣場Ａ級商辦及美麗華摩天大樓等，只要稍加留意，就可一目了然。雖然購屋者都會以不了解土地使用分區為由提出辯解，惟若就當初購屋時附近五星級飯店、商辦大樓林立，加以建案外觀設計、公設規劃與樣品屋布置擺設等，應該很容易分辨所欲購買標的物所在位置的土地使用分區，因此，除非銷售人員沒有善盡告知義務，或契約內容沒有載明，否則購屋者很難以「一無所知」一語帶過。
如今，最大的難題應是如何為過去的行政怠惰自我解套，另外，如何嚴格執行完工交屋後的建物管理，俾免類似案例層出不窮，亦是今後刻不容緩之一大要務。
冰凍三尺非一日之寒，「用地並非按使用分區規劃使用」這個問題由來已久，現在處理實在很難善後，更何況今後必然還有很多尚未曝光的個案，儘管這次可以繳交罰款了事，根本問題還是沒有解決。
然而，經由此一事件之後，民眾購屋前是否應該先了解房屋所在位置究竟是「住宅區」、「商業區」還是「工業區」，尤其務必要弄清楚基地的「使用分區」，才不會因為貪小便宜，反而衍生日後不必要的紛爭。
景氣好壞與產品規劃息息相關
其實，從建案初期的產品規劃，演變到其後的買賣交易，其間最大的影響因素便是景氣，當景氣好時，無論是大坪數的商辦或是住宅皆很好出脫，但當景氣轉弱，建商則會將總價及坪數縮小以加速去化，也才會導致這類違規事件重複上演。
其次，有些經紀人認為講得太清楚反而阻礙銷售速度，而總是交代不清，含糊帶過所致。另外，最後把關的政府單位又只管發照，不管後續管理，因循苟且得過且過，才會累積這麼大的數量，現階段即使想儘快補破網，顯然不如想像中容易。
美國房仲MLS制度 值得參採
眾所皆知，美國房仲交易堪稱全世界資訊最透明完備的一種制度，類似互聯網資訊流通中心的MLS(Multiple Listing Service)，通常都會將坐落位置、周遭環境、實體屋況照片、坪數、歷年交易價格、產權移轉次數、房產稅繳納金額、貸款成數、利率等，全部清楚揭露，以期達到公平交易目的，兼以遏止交易糾紛，頗具參考價值。此外，囿於土地使用分區的種種限制，購屋時也得相對考慮到「二手市場」的流通性，例如將來要如何換屋等問題。
住商混合 生活品質堪慮
另外，以往有些住商混合大樓常因出入份子較複雜，一樓有招牌，各樓層辦公、住家共用公共空間，快遞送貨進進出出，而影響居家安寧與生活品質，這也是住商混合大樓常遭詬病之一大緣由。因此，不論是新購或換屋，都應事先分辨清楚「土地使用分區」為宜。
前車之鑑 鄉愿與選票 考驗政治現實
綜合以上事件始末，如再回頭檢視當年台北市長黃大洲，曾因闢建大安森林公園與拆除中華商場八棟老舊建物這兩個事件，導致選票大量流失，連任台北市長失利，在此之前沒有一位市長願意處理這種吃力不討好的事。如今，市長選舉即將屆臨，北市府是否有決心貫徹到底，大家不妨拭目以待！
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