理財周刊／莊孟翰：都市更新修法 應兼顧實務

文／莊孟翰

信不信由你，都更一百戶人家，至少會有一千個不同的問題與個別需求！

截至今年六月底，台灣高達三一九．四二萬戶住宅屋齡超過四十年，其中台北市四十四．五六萬戶，新北市五十三．五二萬戶，由此即不難了解當前國內建物老舊、居住環境窳陋，亟待改善數量龐大。偏偏三月又發生文林苑都更糾紛案，導致不少民眾聞都更色變，主管機關亦苦無良策，最後只好走上修法一途。

行政院於十一月二十九日通過都市更新條例修正案，新增釘子戶拆除須經調處和司法程序、地上物未拆除前不得預售，以及中途撤回同意書等相關條款。其中對於事業概要同意門檻，住戶自行劃定申請者，由私有土地、建物面積及所有權人十分之一，提高為十分之三，建商主導者須達十分之五。至於事業計畫同意門檻，依地區不同，由目前住戶的二分之一到十分之八，提高為三分之二到十分之九；其中迅行劃定地區提高至三分之二，優先劃定地區提高至四分之三，民間自行劃定提高至五分之四，例外規定則提高至十分之九。

由以上幾項修訂重點與同意門檻之調高，即不難了解未來都市更新困難程度，倘若未來立法院審查時亦僅只著眼於門檻調高，恐亦無法達成原立法意旨。更何況人性面個別因素，再加上土地與建物產權複雜程度，如非親身體驗，否則必然會與現實脫節。

目前一般民眾除無法確實了解建蔽率與容積率，對都更流程更一無所知，最無法理解的是，已經表明沒有參與意願，卻又被劃入都更範圍；其次，儘管實施者開出一坪換一坪再加一個停車位的條件，還是無法消除住戶彼此間的猜疑，尤其對都更前估價與都更後預售價，再怎麼換算也是兜不攏。

因此要想以一個單一數據比例做為權利變換基準，恐亦不切實際。因此都更條例修法時，在鬆緊之間取得平衡點之外，亦應兼顧建物立地條件及其差異補貼，僅空有理想的法令，必無法徹底解決複雜的都更流程。

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