理財周刊/總統大戰 意外扯出軍宅買賣的暴利!

主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

公告地價一調 牽動84%房屋自有率民眾荷包

問:最近大家都在談「公告地價」,有人要求大幅調高,但鄉林建設董事長賴正鎰卻要求暫緩調整,公告地價的重要性為何?

答:就「公告地價」來說,如果你擁有一戶房子及土地持分,那麼,所持分的土地在每年11月1日至30日,就要繳交「地價稅」,所依據的就是政府每三年公告一次的「公告地價」之後,由土地所有權人依據「公告地價」上下20%(80~120%)進行「申報地價」,倘若低於80%,政府可照價收買或依80%來徵收。 公告地價上回在民國102年調過一次後,明(105)年又要再調整,但為何這回爭議較大?主要是有些人認為既然房價已大漲,公告地價就應該隨之大幅拉高,另中央政府也已要求調整各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」,若就台北市而言,過去3年公告現值累計漲幅高達36.93%,「公告地價」也該往上調這麼多。

現階段台灣民眾的房屋持有率高達84%,這些人每年5月要繳「房屋稅」,11月又要繳「地價稅」,而房屋稅在今年大幅調高稅基及稅率(自住房屋稅率仍維持在1.2%),民眾的荷包已大失血,如今,每三年一調的公告地價若再大幅調整,則明年11月繳的「地價稅」,民眾也將面臨同樣的情況。

我個人比較傾向於微幅調整,原因在於大多數的民眾都是持有一戶房子,只有少部分人是「多屋族」,而近幾年,政府祭出多項抑制房價的措施,主要是要打擊投機炒作,有些人認為,只有大幅調高民眾的「持有稅」才能逼出這些「多屋族」手中的房子,釋出到市場上來。問題是,為了懲罰「少部分人」的投機行為,卻要「大多數人」來陪葬?

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其次,如僅為抑制炒作,亦可考慮以其他方式,例如平均地權條例第83條「以經營土地買賣,違背土地法律,從事土地壟斷、投機者,處三年以下有期徒刑,並得併科七千元以下罰金。」之規定作為懲罰手段,同樣可以達到抑制效果,為何非得要在短期內同時大幅增稅不可。

另外,房地合一新稅制即將在明年1月1日開始實施,按房地合一稅係屬中央稅,地價稅與土地增值稅係屬地方稅,地方政府為搶在實施之前先行大幅調高公告土地現值,無形中形成與中央政府「搶稅」之異常情況,最後遭殃的卻是一般小老百姓。

現階段房市景氣急遽轉折,房價已逐漸呈現下跌趨勢,有關房地產的各項稅費調整,建議以緩步漸進為宜,不應該太過急切。

總統大戰 意外扯出軍宅買賣的暴利

問:我不是軍人,沒資格購買軍宅,沒想到一場總統大選,卻因為中國國民黨副總統參選人王如玄捲入軍宅買賣,而傳出暴利問題? 答:政府播遷來台,於1945~1950年近200萬以上軍民遷入台灣,其後為安置軍人及其眷屬,先後興建有879個眷村,並於1990年陸續進行改建,並依據「國軍老舊眷村改建條例」進行配發,而就像早期國宅配售,訂有2年內不得轉售,另前兩年推出的合宜住宅也規定10年不得轉售般,軍宅依眷村改建條例之規定,則是5年。

但為何還會有問題發生呢?簡單來說,若甲可以配售到軍宅,則甲在繳交自備款後,即可取得未來蓋好房子的分配「權利」,這是一種「債權」,等軍宅蓋好後,進行房屋所有權移轉登記,才能真正擁有所有權。

因為軍宅受限於5年不得移轉的規定,但萬一甲缺錢,想賣房子,怎麼辦呢?此時,甲可能把軍宅賣給乙,但因甲、乙不能馬上辦理過戶,因此,甲可能以向乙借錢,再把軍宅所有權抵押設定給乙,由乙取得第一順位的求償權,房子並由乙居住占有,等5年期限一過,甲乙雙方再辦理過戶手續的方式完成交易。

當房市行情大好時,2年、5年或10年的「閉鎖期」,都可能使房價上漲而賺到大幅「增值」空間,而讓一些「國宅蟑螂」、「軍宅蟑螂」有居中買賣及炒作空間,致有外界所謂的「暴利」;反之,當房市行情不好時,可能就乏人問津,就像早期國宅也曾「滯銷」而打折促銷過。

其實,只要仔細分析軍宅之獲利來源,即可洞悉其中緣由,其一為「坪差」,亦即眷改條例所稱的坪型,係指配售住宅之室內自用面積,不包括共同使用部分及陽台面積;簡單來說,就是買進面積為室內面積,而將來出售時則再加上共同使用部分及陽台面積,另外還附加一個停車位,因此,售價大為「增值」。

至於另一獲利原因的「價差」,則是拜「5年閉鎖期」之賜,因為十年來房價大幅飆漲所致,只可惜此一利多僅止於台北市與新北市,而這也正是其他眷戶不平則鳴、爆料頻頻,軍宅買賣暴利一發不可收拾之一大緣由。

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關鍵字: 理財周刊軍宅房地產王如玄

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