文／莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)
有鑑於國內大樓公設比普遍高達30％至35％，最近政府擬逐步推動實坪計價制，並自2018年一月一日起雨遮、屋簷不登記不計價，雖然距離歐、美、日、星等先進國家的實坪制還有相當長一段距離，不過一般民眾評價大都是正面多於負面。
目前，一般民眾購買預售屋時，大都將大公、小公等視為「虛坪」，唯一權益自保之道便是核計室內實際使用面積，並且進一步了解各空間大小，惟如不能詳查或賣方沒有提供附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖，完工交屋時難免就會發生購買理想中的預售大三房，交屋卻僅為「小三房」之憾事！
停車位、陽台、高公設比… 預售大三房，交屋小三房！
在此之前，經常有購屋者問到：「為什麼四十五坪的房子，卻只有小三房的格局？」乍聽之下，任何人都會覺得相當訝異，不過如果仔細的檢視一下這些實際可用面積偏低的產品，主要原因大致緣於銷售時之所謂「使用面積」、「含車位面積」或超大公設比等因素。
其中尤以含車位面積最受訾議，通常這類產品銷售時係將停車位面積合併計算在內，導致總銷售面積扣除10至15坪停車位面積、陽台以及30％公設比之後，室內面積可能只剩20多坪，也就自然而然的形成了小三房的格局。
其實，往昔此一情況只是為稀釋單價而來，近年則是將停車位面積分開計價，但仍需注意的是，停車位登記面積偏低，其餘再併入公設由全體住戶共同分攤等不合理情事。惟不論是購買大坪數或小坪數住家，還是要謹守室內實際使用面積為宜。
最近為因應景氣變化之低總價銷售策略，常見中、小坪數規劃產品，因此，購屋時應格外注意以下各相關重要事項。
一、是否易名再售：
每當景氣長期低迷，市郊大型個案無法如期完銷，卻又面臨新建案不斷調降價格，常見的行銷策略便是產品重定位─更改案名，並分割為小坪數重新包裝再以新案應市，其主要缺點除餘屋位置較差，格局變更也容易衍生日後漏水等諸多難以善了的後遺症。
二、各樓層戶數多寡：
常見大型社區不僅棟數多，更動輒上千戶，為求順利去化，大小坪數兼而有之，導致二十五至八十坪戶型雜陳，更重要的是，每一樓層戶數眾多，走道面積偏大，甚至每戶大門幾近相鄰，難免會有擁擠侷促、不夠舒適的感覺。
三、格局是否方正：
常見小坪數住家之缺點為空間分割零碎，以及各樓層走道浪費，因此應避免選購死角或狹長屋型，尤應注意的是基地不完整、零碎狹小，甚或Ｌ型基地之格局規劃。此外，一旦格局不夠方正，連帶室內走道所占面積也會較大。
四、公設是否偏大：
小坪數規劃常因戶數較多造成當樓層通道空間浪費，而增加公共設施分攤面積，導致公設比動輒超過三成，相對而言，室內空間尤其各臥房必然隨之縮小，益增家具擺設之困難性，另外，衛浴空間也必然侷促狹小，更奢言生活品質。
五、房間是否太小：
小坪數規劃相對室內實際可用面積亦必然較為狹小，導致空間格局受限，使用功能大打折扣，最常見的促銷廣告例如「２＋１房」、「３＋１房」等，購買時就得詳細了解各房間尺寸大小，俾免交屋時後悔莫及。
六、通風採光是否良好：
在當前景氣低迷情況下，常見十八至二十坪二房之促銷廣告，小坪數住家常囿於面積狹小而導致通風採光不良，甚至出現暗房，尤其是後棟格局，更常見單面採光，而非兩面或三面採光，居家品質必然相對低落，購屋前應詳細檢視平面設計圖說。
七、是否符合未來需要：
一般而言，購買小坪數住家往往是過渡時期之權宜措施，尤其對於新婚夫婦或成員不多的家庭而言，短期內勉強將就，然隨著子女逐漸增加、成長，其空間需求與居家功能亦必隨之改變，此時就得面臨換屋所產生之稅費、裝潢成本等諸多問題，因此在選購之前就應兼顧未來之實際需求，以免交屋不久便又面臨換屋的困擾，一般而言，此一問題大都會在子女就讀國、高中時逐漸浮現。
四十五坪小三房？既沒有大坪數的格局，卻常見房間狹小以及公設比偏大的潛在缺點，花大錢卻沒換得較佳的生活品質，殊為不值！因此，選購之前就應分辨房、車是否分離計價，並謹守室內實際使用面積，俾免徒增日後無謂困擾！
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