文／巫彩蓮
市場對於台灣房市面臨轉折愈來愈有共識，國壽卻出手了！連下好幾城，不禁令人回想起，當年用天價標下華航旁邊商業用地，國壽準備把帳上一千七百億不動產變成活棋。
國泰霖園集團是國內保險業的龍頭，家族數度蟬聯《富比士》富豪排行榜，低調中帶著神秘的色彩，一舉一動備受關注。曾經宣示六十歲退休的蔡宏圖，在活動會場被追問：「交班的打算？」他巧妙地反問：「你覺得我很老嗎？」
蔡宏圖揭櫫未來三年組織再造的方向，對於不動產投資、陸銀參股的看法，各界都在看蔡宏圖下一步棋，如何讓組織龐大的國泰金大象翻身。
走過保險業黃金年代
國泰金走過五十年，員工人數由二十三名擴充到四萬多名，總資產亦由一億元，成長到五兆元，龐大綿密組織架構、壽險利差損、國內保險業市占率流失都是挑戰。
一九六二年，國壽（國泰金前身）成立，國內第一批獲淮成立的民營保險公司。早年台灣有一段長時間，經濟成長率維持二位數百分比，高利率加上投保民智漸開，保險滲透率由幾近於零一路拉升，創造保險業的黃金時期。
五十年老機器已僵化
國壽精準、勇於追價操作手法，屢屢在台灣房地產開發史上留下紀錄。一九八七年房地產飆狂的年代，以當時每坪九十萬元，高於底價三倍，買下南京東路三段、華航旁邊商用地（六福皇宮現址），天價標地的動作，被視炒高房價始作俑者。事後證明，當年國壽所創下「天價」不斷地被超越，把時間拉長來看，這一筆投資對於公司是正面。
五十年的歷史，對於國泰金而言，一刀兩刃，有利差損歷史性包袱，但帳上一千七百億元不動產投資，是老店重生的機會。
國泰金旗下子公司、包括國壽、國泰世華銀、國泰產險、國泰證券、國泰投信等，壽險、銀行為營運雙引擎，低利率環境的衝擊，整體的投資收益受到壓縮。二○○八年以來，國壽獲利表現始終不理想，主要都是仰賴國泰世華銀獲利挹注來支撐。
長期銷售高預定利率保單，必須透過吸收資金成本較低新契約來降低成本，惟國內保險市場趨於飽和，滲透率已高，競爭激烈，國壽資金成本下滑的速度緩慢，目前平均資金成本約為四．二％，高於資用運收益率三．六％，利差損結構性問題，一直是國壽營運最大包袱。
十多年地產大多頭缺席
近期國壽連續出手，先後搶下台中七期重劃區「市八一」開發案、太子汽車土城廠、南京東路商辦、宏遠大樓、太子敦南大樓，以及高鐵桃園特定區開發案等，十分引人側目。
台灣本波房市漲勢維持十年之久且漲幅已大，政策打房，民眾購買力未能同步跟上，外界不禁納悶：「今年房地產景氣面臨轉折，如此尷尬的時間點，國壽為何在此時大動作進場？」
二○○九年底，蔡宏圖與前國泰金副董蔡鎮宇兄弟正式分家之後，身邊重臣李長庚重掌國泰金總經理兵符，不動產決策團隊跟著調整，為國泰不動產投資策略由先前保守，轉為積極的主因。
國壽全台擁有二百棟大樓，帳面價值逼近一七○○億，預計在今年底、明年初進行資產重估，重估後帳面價值將增至二千億元，如何活化上述資產，提高收益率，或是爭取增值部位列為淨值，都是國壽不動產投資上鴨子划水努力的重點。
一千七百億不動產待活化
日前蔡宏圖釋出，考慮出售非核心資產，展開「資產活化」的風向球；迄今，只見國壽將不動產改建為飯店，或老屋拉皮，投資策略依然維持只進不出。
壽險公司在不動產投資決策著重於長期收益，以收益模式為主，有別於房地產短期開發興建的模式，壽險處分掉手中不動產，當然可以獲利入袋，提升財務結構，長期觀察台灣房地產發展，大台北地區精華地段的房地產價格幾乎易漲難跌。
二○一○年之後，國泰金在不動產投資方向轉向商辦市場，市場估算，今年以來國壽約斥資四六○億元在商辦，到底追在本波台灣房市相對高點，或是像當年買下六福皇宮現址？答案留待時間去解答。不過，帳上一千七百億不動產，的確是蔡宏圖最重要的一步活棋。
本文詳情及圖表請見《先探投資週刊》1694期
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