▲台北房價動輒千萬，完全降不下來。（圖／取自免費圖庫pixabay）
文／彭振宣
台灣高房價逼得人們上街頭進行「無殼蝸牛運動」，但時間過了30年，台灣的房價還是直往上飆漲，讓年輕人只能望屋興嘆，到底何時可以有一個屬於自己的窩？探究地租法則，找出關鍵要素，拉近城鄉差距，讓大家無論生活在哪一地區都能有相同的便利性，或許才能使房價落於合理價位。
如果問起年輕人他們最痛恨的社會問題是什麼，十有八九會回答高房價跟低薪。台灣的高房價已經不是新聞，早在1989年就已經發生過以反對高房價為訴求的「無殼蝸牛運動」；只是到了2010年代，這個問題搭配上低薪與青年貧困，對年輕人造成的傷害更勝1989年。
過去討論到這個問題，很多人會以「供需法則」的角度思考，歸因到華人特有的「有土斯有財」觀念，加上台灣人基於安全感習慣持有自用住宅，導致對房地產的需求居高不下。但是近年來台灣少子化嚴重，建商卻不停地在推出新建案，使得空屋率節節上升。按照供需法則的正常變化，房價不是早就應該要下跌了嗎？
供需法則失效，「地租法則」才是答案
有趣的是，根據資料顯示，台灣的房屋供給早在上個世紀末就已經超過人口需求，雖然有論者歸因於除了居住，房屋還有「投資、避險」等需求，用難聽一點的話來說，就是被炒出來的。但這樣的論點仍無法更深入的去解釋推升房價背後的力量究竟是什麼？到底是什麼神秘的力量在支撐房價節節高升，沒有出現如大家預期的投機泡沫？
▲台灣的房屋供給在上個世紀末已超過人口需求。（圖／記者張菱育攝）
傳統經濟學從李嘉圖（David Ricardo）開始，就不是單純用供需來處理房價問題。如果我們套用李嘉圖的地租法則（Law of rent，馬克思稱為「級差地租」）來解釋，台灣的高房價源自於區域發展的資源不均。像是台北房價之所以能夠屢創新高，背後的力量便是源自於買房在台北的生活機能與台灣其他區域相比的落差。
用白話來說，就是跟台北相比，在台灣其他地方生活有多不便，台北的房價就能漲到多高。如果覺得這樣講還是有點抽象，那不如說得再具體一點：當一個外地來的人到了台北，感受到台北生活的便利性之後，他心中願意付出多少金錢，透過搬到台北來弭平自己原本居地的不便跟台北便利性的差距，這樣的集體意識才是構成市場需求，推升台北房價的真正力量。
當然，諸如便利性、生活品質之類的指標，很難量化不好討論，因此我們可以聚焦其他經濟學家所提出的具體條件上。例如邱念（Johann Heinrich von Thünen）就建議我們可以用「距離」的概念來討論，他提出了被稱作「邱念圈」的理論，講述地產價格會因為運送農作物到市場的距離不一樣導致差異；離市場越近的價格越貴，離市場越遠的價格越便宜。
勞工不是農作物，我們不會每天早上從家裡被運到果菜市場賣掉，但我們每天都要通勤到公司工作。邱念圈的概念，同樣能代換成勞工到公司的距離，是影響房價最重要的因素之一。不過真正影響房價的不單純是距離，正確來說還必須考量加入地形、運輸工具等因素後綜合出來的交通「易達性」。
▲「願意花多少錢住台北？」成為台北房價居高不下的主因。（圖／取自免費圖庫Pixabay）
桃園的房價為何高於金山？
說起台灣哪裡有最多的工作機會，換句話說，也就是擁有最大勞動市場的地方，當然就是台北。從台北市中心到金山的航空距離約略相當於到桃園市中心，但願意買房在桃園到台北通勤工作的人絕對多於願意買房在金山的人，桃園的房價也一定遠高於金山。這也說明了為什麼都是新北，新店、三重、中永和、板橋這些容易進出台北的地區，房價會高於其他地方。
當然，現實中影響買房意願的還有周邊環境、小孩學區、吃飯購物等生活機能方不方便等要素，但在概念上，還是不脫我們前面所提到的兩個理論。這些年來有關如何抑止房價上升的政策，都聚焦在囤房稅、實價登錄，這些影響交易行為的討論上，但交易行為其實已經是形成房價很末端的部分。而且傳統經濟學也告訴我們，利用政策去影響交易行為往往收效甚微，很多時候還會帶來反效果。
根據過往經濟學的研究成果來看，要從根本結構解決房價持續攀升的問題，只有兩條路線。第一條是找出更有效率的生產方式來增加收益，去抵銷地產成本上升的壓力；第二條則是想辦法縮短地產間品質落差，給使用者帶來不便的差距。
關於第一條如果由政府的口中說出來一定會被勞工罵死，因為這一條要是放在個人身上，就是叫大家自己想辦法改良工作效率，去提升自己的產值，發了大財之後就不用怕房價升高了。況且我們平心而論，歷史上所有生產方式的效率革新，背後都需要科技進步、制度改革，甚至整個產業結構改變等複雜的要素互相配合，也不是個別勞工自己有辦法說改就改，說提升就提升。
▲金山跟桃園距離台北一樣遠，但更多人願意在桃園置產，通勤上班。（圖／記者李毓康攝）
提升衛星城市的便利性
在第一條路線走不通的情況下，政府在基本面能做的就只剩下第二條。放在現實來看，政府要走第二條路，能做的就是透過國土規劃落實區域均衡發展，盡量拉近城鄉之間的差距。當然，想也知道政府沒有那個資源，真的把所有偏鄉的生活機能拉到跟台北市中心一樣。不可避免的，台灣多數的人口還是會因為生活品質的差距，往六都聚集成為所謂的「城鄉移民」。
但政府能做的，至少是把六都周邊足以容納這些城鄉移民的衛星市鎮，在生活機能與便利性上盡量拉到與市中心相當，尤其要提升這些城鎮到市中心的易達性，去弭平距離遠近所造成的不便。當大部分的城鄉移民感受到，居住在房價相對便宜的衛星市鎮，便利性不輸市中心，就不會追求更進一步往市中心去擠，自然就會減緩六都房價上漲的力量。
然而這看似行得通的第二條路，在台灣也會被另一個在討論公共建設時常見的觀念給扼殺，成為一個死局。諷刺的是，這個害房價問題越來越嚴重的觀念，也普遍被年輕世代接受。這個概念來自於上世紀80年代開始興盛的新自由主義。
推動國營事業民營化，是雷根與柴契爾夫人等信奉新自由主義的政治人物最核心的主張之一。這些政治人物推動削減國營企業的其中一項副產品，就是把評斷私人企業經營效率的指標引入評價公共政策。過去大家認為公共建設的目的，是為了替大眾或是國家的需要提供服務。但在新自由主義興起後，大家在評斷每一項公共建設的時候，開始引入評斷私人企業的指標。
▲在台北花上千萬，可能只能買到一間舊公寓。（圖／記者姜國輝攝）
像是在評價需不需要蓋捷運時，大家看的不再是這條捷運能夠替這個區域的人提供多少服務，而是經營這條捷運會不會「賺錢」。追求營收跟利潤，成為大家評價一個公共建設是否有「效率」的標準。但卻沒有人想過，如果重視的指標是營收與利潤，那一定是把資源投注在本來就已經開發完善的地區風險最低，「效益」最高。
當所有的公共建設都是以這樣的邏輯來思考，那政府一定是把更多資源投注在本來就最豐厚的地區。因為這裡的基礎建設原本就最完備，建設起來無論是成本或風險都最低，住在這裡的人消費力跟生產力也更強，人口也群聚在這裡，很快就能讓建設「回本」。
如果連年輕人都覺得在大台北都會區以外的地方蓋捷運，是一件「沒效率」的事情，那房價這件事情就徹底沒救。因為我們前面提過，推升房價最主要的因素就是區域不均衡、生活便利性的差距帶來落差。
青年世代原本應該是最重視資源平均分配，最能督促政府拉近城鄉差距的群體。如果連青年世代自己都棄守區域均衡的價值，接受以商業效益評價公共建設的邏輯，那政府自然會在分配資源上厚此薄彼，讓城鄉差距日益擴大。隨著區域均衡的崩潰，都會蛋黃區的房價攀升，帶動整體房價日益走高，自然是不卜可知的事，這時青年再來哀嘆房價太高過不下去，豈不是自找的？
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