東森新聞記者陳明樂、蔣紀威/台北報導
說好的居住正義呢?即使政府實施奢侈稅,但最關鍵的房價幾乎不動!知名的房地產作家Sway說,賣方為了賣高價,會使出各種黑心招數,誘使民眾買在高點,所以Sway建議,現在買方殺價一定要夠狠,從開價的七折開始談。
房仲業者王國添說,「這次奢侈稅,我想我們就是要提出一些因應之道。」白板寫下大大的「奢侈稅」這三個字,像是炸彈般震撼動搖SARS過後,足足漲了10年的大台北房市,看著交易量萎縮,過去口袋賺飽飽的房仲和代銷業者,也得緊急召開會議商討對策。
你以為打房奏效,房價要崩盤了嗎?錯!建商看好房市永遠不缺理由。去年(2011)9月21日,興富發董事長鄭欽天就表示,「基本上我想房價要跌,太難了!在整個目前大家對房屋持有的信心度還是很高。」
指著新莊思源路上密密麻麻的新建案,這裡是新北市近年來房價漲最快的區域之一,房市黑心大神Sway感嘆裡面很多空屋,寧可空著養蚊子也不肯降價求售,只要建商、房仲、投資客一起ㄍㄧㄥ住,等到打房風頭過了,價格照樣高高掛。
Sway說,「這一波投資客,其實他們手上有資金,然後他們對現金的需求也沒有這麼緊,所以他們買了之後會握在手上,而不放出來。房價要崩盤,在台灣機率其實不太高,就是我們講崩盤是,比如說短時間內下降一成兩成三成,這樣這種機率已經沒有了。」
Sway也指出,「可是慢慢的下來是現在目前的趨勢,也就是比如說,一個月少個5%,降個5%、5%這樣子慢慢的掉下來,如果你要自住的話,一定是個好時機,可是你要注意是說,這個時候它的假房價還是存在。」
房仲和投資客有哪些話術?
作過代銷、房仲、建築,後來轉行當記者跑房地產新聞,Sway見證台灣房市輝煌盛市,認為房產業實在太黑,出書揭開建商、房仲和投資客的真面目,他說上有政策、下有對策,別以為房市降溫進場比較安全,這時候買房,業者的黑心術更高明。
Sway透露,「話術其實更加激烈,其實沒有改變,而叫做『加藥』,加藥就是說,比如說選舉完就一定漲了,可是沒有這樣子,一定的事情;另外他們對於贈品的部分越加越多了,比如說,你去看房子,就給你名牌的咖啡,以前是給你不知名,現在是給你知名的。至於說價格,他一定會包得更漂亮,比如說現在保證投資零自備款、低自備款的東西都出來了,因為他的目的。」
Sway更舉例,「只是為了要希望你這時候成交,他們會用假的附加價值加上去,比如說用假的裝潢,比如他成本只有50萬,可是他卻告訴你說我花了100萬裝潢,來加到你的房價上面去,這個時候你就要去分辨這個裝潢是真的還是假的,真的是不是值那個錢?然後再去把那個價格扣掉。」
用華麗謊言編織增值美夢,如果你還嫌貴想殺價,建商也有別招,買成本最低的工業用地,蓋超密集的工業住宅,再用低於市價一成的價格釣購屋族上鉤,你以為買到賺到,萬萬沒想到工業宅根本是大違建。
Sway說,「價格有稍微便宜一些些,可是你要知道,你住一個辦公室或住一個廠房,它並不是合法的,如果哪一天政府想要整治的話,你所投資的通通都是付諸流水。住宅的密度比一般的住宅還要高,它的東西並不是很好的,位置上也是比較擁擠的,因為通常多數的工業住宅它都是一線天,比如它只有單面採光,另外一面都沒有採光,都跟臨棟隔的非常的近,或者是說它一層樓有好多好多戶,在管理上或是居住上,都不是一個很好的品質。」
對抗房市黑心大法,買房眼睛要夠亮、殺價要夠狠,中古屋如果開高價,調查上次移轉日期、土地登記謄本、建物登記謄本,都騙不了人,賣方買價全都露,通常每坪成本價加個兩三萬,成交機率都很高,買預售屋更別手軟,開價打七折用力砍,畢竟再漲空間有限,誰也不想當最後一隻老鼠。
Sway表示,「奢侈稅開通以來,這一段時間都沒有投資客進場,或者是只有一點點的投資客抱持著未來會漲的情況下進場,可是大部分的投資客都已經不進來了,房價至少有止住了,就是沒有再往上漲了。」
奢侈稅2011年6月上路,滿4個月後10月成屋市場交易陷入盤整,成交量比去年同期明顯縮了4成,可是房價變化卻不大,台北市成屋每坪55萬元,只比9月下修3.7%,甚至比奢侈稅前還要貴,新北市均價27.8萬,跟奢侈稅前差異不大,但全台空屋率卻再創新高,逼近20%,平均每10間房子就有2間是空屋,新北市空屋率更高達22%,大約33萬戶,台北市高達13%,約12萬7千戶的空屋。
政大地政系教授張金鶚去年10月受訪時指出,「民國69年之後,47萬戶;79年的67萬;到了89年的122萬戶、123萬;到現在有156萬戶空屋,那空屋率從13%、12%、17%,到現在19.4%,將近20%。」
政府打房,確實讓房價止漲,轉為買方市場,不過資金雄厚的建商、投資客口袋夠深,不怕打,與其等待政府口中的居住正義,不如自立自強,練就挑好房子的好眼力。
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