▲美國降息，投資專家認為將可降低不動產、公用事業的融資成本。（圖／路透）
記者楊絡懸／台北報導
降息循環啟動不動產產業多頭趨勢，保德信指出，盤點各產業與美國十年期債券殖利率的相關性，以不動產的關聯度最低，看好利率下滑將大幅降低不動產與公用事業的融資成本，有利相關企業獲利成長，因此，今年來包括不動產、公用事業，屢屢獲得市場上調獲利預期。
PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示，歷史資料顯示，包括不動產、公用事業、必須消費、電信等產業與美債殖利率成相反走勢，反映出當利率下行時，這些產業的表現往往能優先受惠。
事實上，統計自2000年以來，美國聯準會（Fed）3次停止升息後1年、2年、3年及5年期間，不動產投資信託（REITs）平均報酬率皆有雙位數以上的表現，但從本次升息循環最後一次升息起算，REITs成長性明顯不如歷史均值統計，預期降息啟動後的後續補漲空間大。
▲各產業與美國十年期債券殖利率相關係數。（圖／記者楊絡懸製表）
張國揚說明，由於這波全球多頭期間REITs漲幅相對落後，目前REITs與標普500（S&P 500）指數的相對本益比，低於近10年平均值接近兩個標準差，本益比相比大盤明顯折價，眼見未來利率環境有利於不動產業企業獲利，現在正是良好切入相關類股的時機。
除了降息帶來的優勢，不動產在高齡化住宅成長、AI需求帶動資料中心需求上升等趨勢之下，相關REITs更受到資金矚目。
張國揚分析，看好資料中心的需求高速成長，美國雲端4巨頭包括微軟（Microsoft）、Google、Meta、亞馬遜（Amazon）持續擴大AI及雲端服務的投資金額，最新數據顯示，全球資料中心新增租賃規模自去年下半年出現爆發式成長，並於今年上半年創下歷史新高紀錄，預期在AI軍備競賽延燒之下，資料中心REITs將持續受惠。
另在高齡需求住宅方面，張國揚指出，已開發國家大多面臨不可避免的人口老化趨勢，以美國為例，過去10年，80歲以上人口年複合增長率約為1.5%，但自2024至2030年之間，年複合成長率將加速上升至4.5%，預計到了2030年，美國高齡人口將逼近2,000萬人水準，推升市場對於高齡住宅的需求快速攀升。
然而從供給面的角度來看，目前高齡住宅庫存不足現有供應量的1%，顯示供給嚴重不足，有利於維持租金價格。
張國揚認為，看好不動產現金流相對穩定、REITs營業收入成長具備抗景氣循環特性，現階段還有REITs子產業成長的優勢契機，投資人不妨透過分散投資、靈活操作方式，達到降低投資組合風險，並網羅全球各類不動產商機。
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