理財周刊／聶建中：台灣房市「泡沫」預警

文／聶建中

今年經濟學諾貝爾獎，花落以「資產定價」(asset pricing)論述備受肯定，學術論著被譽為「對資產市場潮流走勢最為敏銳」(Trendspotting in asset markets)的Fama、Hansen和Shiller三人。

其中，席勒(Shiller)在2005年對房市趨勢預估，判定美國終將因房屋次貸問題而發生金融海嘯的預判，深得房市觀察家肯定。這回席勒又對全球房市嚴正發出泡沫警語，其中對中國大陸十年來暴漲五倍的房市奇景，以及逾百倍的房價薪資比結構，席勒認為「中國房市泡沫」之影即將相隨。

台灣「泡沫」何嘗不在？四、五年前就有學者大談房市泡沫闊論，當時在幾次與他同台的節目中，我和他有意見相左的小爭辯，他請我去閱讀他十年前所撰述的「泡沫理論」，我告訴他，我不是不懂泡沫論，只是時機尚未到來，也因此，當時聽信其泡沫論述的「保守者」，失卻了低檔布局的大好時機。

然而，台灣房市一連漲勢幾已十年，現今房價真已來到「屋頂價」了，民眾多無知覺。年初以來，我分別在公、私部門給過幾次有關房市趨勢的演講，我依據房市供需現況、房價薪資比例、財富投資心態、房價租金比例等，大膽推估2016年台灣房市將「漲不動」，而2018年將呈「結構斷層」的預警。

我經由短、中、長期分別的「利多、利空」因素來進行理性分析，其中最大的「利空」，不外乎「少子化」所將帶來泡沫後的房市「供需」缺口，一如日本80年代末的泡沫情境。

房市需求者只有兩種角色，「自住戶」與「投資客」，當少子化的未來大肆衝擊房市需求時，在「自住戶」需求量銳減下，投資客眼見投資獲利機會一旦減少，必然在其資產配置上進行資產移轉，房市需求將進一步量減。

凡事回歸經濟學基本面，當房市「供多需少」出現明顯落差缺口，房價必將反轉趨下。而房價有其一定的僵固性(sticky)，政府打房頻頻出招，短期難以奏效，但政策有效性(effectiveness)將在落期(lag)展顯，屆時房市的恐慌性崩盤將更雪上加霜，拋售法拍、跌盤腰斬等恐將再現。

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