文.莊孟翰(顏瓊真整理)
Q:新北市王先生問:
最近大家都在討論房地合一課稅,其中,有提到「日出條款」,或者要不要「回溯」等議題,究竟影響有多大? A: 所謂的「日出條款」,係指房地合一課稅的課徵日期是從未來的某一天開始實施,而依據財政部的構想,擬自2016年1月1日開始課徵。
一般來說,政府在訂定法律時,因事關人民的權益甚大,故大都採取「日出條款」,亦即從某年某月某日生效,而在實施之前,政府會先以政令宣導,讓人民充分了解政策或法令的意涵。
例如政府在集中市場擬開徵證券交易所得稅時,也是先擬訂未來的某一時間點為實施日期,惟卻考量種種原因而延後實施。
另如2011年6月1日實施的「奢侈稅」,也是該年的年初拋出議題,經討論定案後,在實施之前,約莫有3~4個月的時間讓民眾可以評估「要不要先賣房」。事實上,當時的確曾出現一波「逃命波」,一些短期炒房的投資客競相出脫房產,而也達到抑制短期炒房亂象的政策效果。
至於有些學者主張,應該給炒房的投機客更多「苦頭」,主張房地合一課稅的實施日期應「回溯」到某一時間點,例如回溯至「奢侈稅」開徵時的2011年6月1日,或是「實價登錄」實施日期的2012年的8月1日。如此一來,從該時間點開始到房地合一稅正式實施這一段時間,該有的「稅收」就不會逃漏掉。
不過,據一般民眾的認知,法令採取「溯及既往」,都是對人民有利的法令才會實施。以房地合一課稅來說,雖說是想打擊高房價,讓一些從房市賺到大把鈔票的人付出較高的成本,但此套法令並不僅止於「豪宅稅」的富人;以台灣現階段住宅自有率高達85.3%來看,同樣會導致一般民眾稅負的增加。
值得一提的是,近年跟房地合一課稅緊密相連的「公告土地現值」已大幅調整,以新北市近10年的公告土地現值調幅為例,全市由2006年的平均調幅5.74%,一路攀升至今(2015)年1月1日的15.17%,10年來漲幅合計高達92.36%!試想,公告現值在2010年時調幅僅2.3%,但2011年就急遽拉升至15.33%,短短幾年內就陡升5.6倍,對買賣雙方權益之巨大影響,自然不在話下。
此外,從附表可發現,新北市近10年大幅調高公告現值區域,以新莊區全區平均合計145.85%最高,其次是五股區、八里區、林口區及三重區,而新莊副都心相較於新莊區全區,更是高出好幾倍。
從附表也可發現,新北市過去房價漲幅最兇的板橋區,2010年調幅只有1.55%,但2011年大幅調高至19.41%,短短一年之間竟翻漲了11.5倍,而三重區更是匪夷所思地從0.66%拉升至23.44%,一年之差,高達有34.5倍之多!
舉例來說,三重地區的民眾在2006年購屋,2010年想出售,其要繳交的土地增值稅調幅合計約16.94%;如果等到2011年才賣出,則合計稅負高達40.38%,此對一般民眾購屋與換屋權益之影響不言可喻。
另外,從附表也可看出,過去板橋房市最熱,但在新板特區引領風潮後,緊接著新莊副都心開始熱銷,沒多久三重、蘆洲也因捷運通車,帶動房價一波漲幅;至於五股因洲子洋重劃區,八里則因房價長期落後其他區域而開始補漲,故這幾年的公告現值也隨之急起直追。
由以上房價飆漲,帶動土地公告現值大幅調漲的連動關係,未來幾年想要購屋、換屋的民眾,除房價之外,對於買進賣出之間以及重購退稅土地增值稅之計算,勢必要好好地做一番功課。
另一方面,就學者或專家希望房地合一稅制回溯至2011年的觀點,不難了解新北市市政府大幅調高土地公告現值,對土地增值稅稅收的影響有多大(台北市、桃園市、竹北等地也都是如此)。
2011~2015年這段期間土地公告現值大幅調整,對新北市政府而言,必然會帶來為數可觀的稅收,惟一旦房地合一課稅的時間點是採取「日出條款」,則恐出現課稅的漏洞,亦即按舊制能輕易課徵到巨額的土地增值稅的流失;也因此有關「日出條款」的議題,才會拖延至今仍舊議而未決。
由上可知,此議題的關鍵點在於房地合一的稅制設計,在課徵「資本利得」的同時,如何避免與土地增值稅重覆課稅,以免一頭牛被剝兩層皮;可以想見的是,房地合一稅制將來在立法院進行討論時,仍難免會出現一些爭議。
【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第763期】
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