▲房地產多頭十幾年，反而讓法拍市場歷經低迷，法院開標時氣氛並不熱絡。（圖／Smart智富雜誌／楊文財攝）
文／Smart智富雜誌 林帝佑
景氣不好或房價崩壞時，房地產市場會顯得特別低迷，交易量也會維持在較低的水準。但在這種時候，房地產市場中的反向指標就會顯得相對熱絡，而最容易觀察的反向指標就是「法拍」
透明房訊機構統計全台主要都會區的法拍待標物件數量，發現全台房價最高的大台北地區，待標物件的數量率先反彈，統計士林、台北、板橋（台北市和新北市的法拍於以上3家法院執行）3家地方法院2014年的待標物件，已較2013年增加24.23%，數量從1萬2,272件，暴增到1萬5,246件。
104法拍網、同時也是透明房訊機構總經理的籃茂山認為，主要還是因為房價撐不住了！寬頻房訊科技業務部副總經理陳俊隆，根據寬頻房訊科技內部統計資料顯示，台北市2014年1月∼8月，每月平均有74件待標售的法拍屋，9月∼12月，每月平均件數攀升約1倍，為144件。而同一期間，新北市也從每個月114件增加到200件，增幅達75%。
雙北市法拍案件率先反彈的原因，陳俊隆表示，因為台北市、新北市的房價居高不下，已經到了臨界點，當市場預期房價撐不住、準備下修時，中古屋的交易卻因為買賣雙方對價格認知上的差距，所以造成交易量急凍、成交週期拉長，使得資金周轉有困難的屋主無法順利脫手而遭到查封，房屋進而流入法拍市場。
雖然2014年的全台待標件數仍在創歷史新低，僅為11萬9,574件，但是以長期趨勢來分析，雙北市的待標件數已經開始向上反彈，顯示現在正步入「市場景氣出現隱憂」的階段。
雖然台灣仍處低利率環境，但是籃茂山大膽預測，2014年是法拍市場築底的一年！往後待標物件不會再出現這麼低的數量，全台的法拍物件，會如同大台北地區的走勢一般，逐漸增多，到2015年年底會較2014年增加5%∼10%。
另外，觀察得標率，雖然大台北地區的法拍待標件數增加，但是得標率卻僅有10.63%，其他四都的得標率也都在9.50%∼14.51%之間，皆屬於低檔。
太平洋房屋顧問李季鴻分析，因為現在都是剛進入市場的「第一拍」，價格仍高！法拍屋第一拍的底價會比照市價，若流標，第二拍的底價則為第一拍的8折；第三拍再打8折，即為市價的64折。現在法拍屋的價格並未如買方預期的便宜，但是再過3個月，執行第二拍、第三拍，價格更便宜後，就有機會拉高得標率。
但是好的物件，第一拍仍搶手。對於有意購買法拍屋的民眾，籃茂山建議，當目標物件的價格可成交到周邊物件的7折∼8折時，就可以考慮進場。譬如：與目標物件同地段，且條件相似的房屋，在市場上成交1,000萬元，投資人就用700萬元∼800萬元的價格去競標法拍屋，「預留房價下跌的空間，可使風險較小。」籃茂山說。
另外，李季鴻提醒，因為拍賣底價是被動式調整，所以即便是第二拍、第三拍，也都是前次拍賣底價的8折，未必能及時反映市場下跌的狀況，買方需特別留意。另外，他也補充，除了注意點交與否之外，買法拍屋還有3件事情要注意：1.對區域要熟悉、2.對物件跟債務人有一定的了解、3.從價差創造價值。
雖然立法院在去年三讀通過《強制執行法》第81條修正案，要求法院公告時，必須載明法拍屋之「所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」但是，李季鴻指出，修法看似大幅保障買方的權益，物件的室內實際狀況仍無法確認，建議投標前還是要先透過該社區的管理委員會，或樓上、樓下的鄰居了解物件的狀況，是否有漏水、特殊裝潢或債務人「落跑」的原因，讓風險能降到最低，而且仍要有大幅修繕的心理準備。
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