理財周刊／都更知難行難　有Guts應勇往直前！ | ETtoday財經雲

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

台北市王先生問：政治人物大談社會住宅，但最後都因「土地取得不易」而政見跳票，您有較好而又可行的構想嗎？我在789期就預告，會再針對社會住宅議題進一步探討；而在延續此一發燒議題前，我先就前台北市長郝龍斌在競選連任時所推出的四、五層樓老舊公寓「一坪換一坪」都市更新專案做討論。

該專案為期4年，從2011年8月2日至今(2015)年8月1日截止。根據媒體報導，台北市都發局統計「一坪換一坪」更新專案，只有86案申請，其中25案已經核准事業概要，並且其中10案通過都市更新審議、3案市府公告核定實施；而最受社會各界關注的是位於中正區福和段的水源四、五期老舊公寓都更案，該案業已正式開工興建，其他兩案分別是位於信義區及南港區，惟截至目前為止，仍有少數住戶沒有同意。

台北市長一任4年，很快就會過去！而新任的柯文哲市長，從去年12月25日就任迄今，很快的，9個月過去了，而滿一周年的12月，轉眼也快到了！

時間雖然是治癒傷口的良藥，但對政治人物來說，卻是最可怕的卸妝品。隨著時間的消逝，政見跳票的機率也愈來愈高，主要原因還是在於都市更新之複雜程度，遠超出一般預期。

猶記得柯P在競選台北市長時，曾批評連勝文陣營追隨郝龍斌「一坪換一坪」的政見，到時可別亂開「空頭支票」。

但眼見柯P在競選時喊出的「8年內興建5萬戶社會住宅」的政策目標，到現在都還未見端出菜來。

對政治人物來說，政見常淪為「口號」，因為「喊起來」容易，「做起來」難。　再看民進黨總統參選人蔡英文推出的「8年辦理20萬戶社會住宅」，其競選團隊宣稱，20萬戶社會住宅的取得方式，包括60％~70％新建，20％~30％透過容積獎勵及10％~20％包租代管等三種方式。

有關20％~30％透過容積獎勵及10％~20％包租代管這兩項，只要當選之後能夠透過政府部門的資源整合，較容易落實；但60％~70％新建部分，則較讓人擔憂，因為現階段政府手中既沒錢也沒地，沒錢還可透過融資解決，但沒地可就頭大了！

再看，馬英九總統的任期到明年5月20日，雖然內政部過去推動了板橋浮洲合宜住宅四千多戶，以及林口A7捷運站合宜住宅也有四千多戶，但仍緩不濟急；而今年5月，內政部再向行政院簡報「青年生活住宅」計畫，為了協助青年購屋圓夢，打算在6直轄市興建2萬戶住宅，並且以成本價出售給年輕人，此外，若以地上權方式出售，每坪最便宜可在10萬元左右。

雖然樂見政府單位積極為住宅政策打拚，但隨著明年總統改選，政黨是否更迭問題，也讓此一政策蒙上一層不確定性陰影。

以上所舉事例，說好聽的是大家都想要多盡點力多做點事，但畫了這麼多「大餅」，究竟吃不吃得到？

當大家都在「找地」蓋新房子來提供房屋新供給量的同時，面對「知難行難」的都更案，幾乎每一件都更案所需時間，短則七、八年，長則十年、二十年，因為都更實在很難在短時間看到「政績」，故較難為政治人物所青睞。

但都市更新最容易顯現的兩大優點，一是可改變窳陋的市容景觀，二是可透過都更找到「土地」，並藉由容積的增加或獎勵，提高房屋的供給量。

根據內政部統計資料，截至今年第二季為止，全台灣平均屋齡為27.68年，20年以上的老舊住宅比重超過六成；台北市老屋占比高達七成，且平均屋齡更高達30.78年。

一般來說，房價較高的地區，愈具有都市更新機會，尤其是台北市與新北市，更應加速都更。

其次，就「都更」與「土地」取得運用上，曾多次建議台北市可以加速推動西區都市更新，亦可藉此同時增加社會住宅與老人住宅之供給量。

再者，針對學生人數大幅減少之學校的整併，也是釋出大量土地的機會，例如老松、西門、龍山國小學生人數已銳減至600~700位，如能經由整併開發，闢建閒置國中、小學預定地為中繼住宅或社會住宅，亦可增加防災型都更數量。

大家可參考「東京戶越台老人住宅」更新案，主要係將學校預定地改建後，規劃不同出入口，1至3樓供學校使用，4樓以上供社會住宅與老人住宅使用，還可藉此增闢地下停車場，兼以解決部分停車問題。

因此，只要檢視一下目前台北市還有哪些閒置的學校預定地，經由都市更新，應可增加不少土地來源。

此外，亦應加速淡水河整治，以帶動兩側水岸住宅與老舊市區的都更；一勞永逸之計，可考慮環河南北路地下化工程，以加速台北市西區都更，並大量提供社會住宅。

總之，都市更新知難行難，有Guts者應勇往直前，才可徹底改變現狀，開創都市再生新格局！