理財周刊／2016年房市看跌趨勢明顯

主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:2016年總統大選在即，但民進黨總統參選人蔡英文是否陷入「購地風暴」，國民黨總統參選人朱立倫的副手王如玄則是買賣軍宅獲利引發各界爭議不斷，究竟明年房市還有沒有值得期待之處？

A:台灣房市自2013年底、2014年初，走空的態勢就相當明顯，尤其2014年整年度的移轉棟數已逐漸下降至320,598棟，今年更可能只有26萬棟左右，顯然情況更為險峻。

　針對兩黨正副總統參選人之購地或購軍宅爭議，當事人在第一時間的直覺反應必然是一概否認，真相如何，還有待時間驗證，不過這些爭議與明年市場走勢並無必然關聯。

至於明年房市景氣不可能呈現回溫走勢，主要是整體經濟表現欠佳，今年的經濟成長，雖然行政院主計總處在11月中旬才拍胸脯保證，今年GDP可望保1(預估1.06％)，惟台綜院於12月初所公布之最新全年經濟成長率，竟大幅下修至0.98％。

　原本，大家還期待馬英九總統於今年11月7日與中國大陸國家主席習近平的「馬習會」可以帶來兩岸的「和平紅利」，甚或更大的投資機會，尤其股市期望更深，但事實印證，結果遠不如預期。

　再者，現階段台北市房價與租金比高達64倍，係全球最高，至於租金報酬率僅1.57％則是全球最低，另2016年1月1日即將實施的房地合一稅，邊際稅率45％，亦是全球最高之一，就現階段台灣之經濟承受力而言，顯然不足，就連經濟學家馬凱教授都認為台灣的經濟已到「崩壞」情況，顯然馬習會的利多還是掩蓋不了房市結構性的利空。

　再看台灣經濟的海外生產比例，10月份是58.7％，以鴻海(2317)為例，去年合併總營收為4兆2132億元，約占我國GDP 16.0974兆元26％，雖然其代工能大量創造就業機會，但若以海外生產比例將近六成，也就是一半以上的工作機會是在海外，這也難怪大家會生活苦哈哈，怨聲四起。

　此外，鴻海的資本額為1515億元，2014年的稅後淨利為1305億元，但僑外資持有比例高達48％，幾乎有一半的獲利是被外資賺走的。

　再以台積電(2330)來說，資本額為2593億元，2014年營收為7628億元，稅後淨利為2639億元，但僑外資比例高達77.17％，也就是說，台積電每賺10元，其中有7.7元是被外資賺走。

　以上鴻海與台積電這兩家公司所顯示的結構性問題，究應如何調整，頗值得深思。

　因此，當台灣股市、匯市及房市同時出現問題，尤其房市景氣還沒觸底，怎有可能迅即呈現Ｖ型反彈回溫走勢？未來房市「Ｕ型」走勢已愈來愈明顯，也就是價格逐漸下降之後，會在谷底的底部持續一段較長的盤整。

　最近，永慶房產集團針對明年總統大選後的房價進行問卷調查結果，其中，全台看跌明年Q1與全年房價的比例仍維持在7成左右，且跌價格局仍將持續。但無論是對於明年Q1或全年房價，小幅看跌3％~10％的比例還是最高，顯示明年「房價小跌1成內」已是市場共識。

　至於進場意願方面，53％受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機，較上季微降2％，但另一方面認為「是」購屋好時機的受訪者，除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」外，認為「限貸管制逐步放寬，房市將止跌回溫」的比例整整大增10％，可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後，不確定性逐漸降低，亦即局勢明朗有助買方消除觀望心態。

　至於目前有意購屋或售屋的人，被問到怎樣的價格才可以吸引購屋者之議題時，有高達60％的買方希望進場購屋理想價在「比實價登錄的成交行情低10％以上」；但相對來說，60％屋主的行情認知仍停留在「實價登錄的成交行情正負10％左右」，顯示買方對於降價的期待幅度遠大於賣方。

現階段買方之所以不急著買，一方面是要等房價下跌再說，另一方面，當然也是供給量過多，可挑選物件增多的關係，根據內政部統計處資料顯示，今年10月的核發使照數量高達1.3萬戶，創下2008年1月以來的單月新高量，而今年全年的使照數量有可能寫下2009年以來的新高峰，且可能超過去年的8.89萬戶，也就是近年建商所推出的預售屋，在這兩年陸續完工的數量，可能高達20萬戶。

　房市的超額供給，加上近幾年各項重稅，另明年1月1日又逢每3年調整一次的公告地價，中央政府也已要求各縣市調整幅度「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」，凡此，都是導致房市景氣下降的主要原因。

　景氣轉折已成定局，而房價下降也只是開始而已，至於景氣衰退所衍生的後遺症將自2016年起逐漸顯現出來。

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