理財周刊/2016年房市看跌趨勢明顯

主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:2016年總統大選在即,但民進黨總統參選人蔡英文是否陷入「購地風暴」,國民黨總統參選人朱立倫的副手王如玄則是買賣軍宅獲利引發各界爭議不斷,究竟明年房市還有沒有值得期待之處?

A:台灣房市自2013年底、2014年初,走空的態勢就相當明顯,尤其2014年整年度的移轉棟數已逐漸下降至320,598棟,今年更可能只有26萬棟左右,顯然情況更為險峻。

 針對兩黨正副總統參選人之購地或購軍宅爭議,當事人在第一時間的直覺反應必然是一概否認,真相如何,還有待時間驗證,不過這些爭議與明年市場走勢並無必然關聯。

至於明年房市景氣不可能呈現回溫走勢,主要是整體經濟表現欠佳,今年的經濟成長,雖然行政院主計總處在11月中旬才拍胸脯保證,今年GDP可望保1(預估1.06%),惟台綜院於12月初所公布之最新全年經濟成長率,竟大幅下修至0.98%。

[廣告]請繼續往下閱讀...

 原本,大家還期待馬英九總統於今年11月7日與中國大陸國家主席習近平的「馬習會」可以帶來兩岸的「和平紅利」,甚或更大的投資機會,尤其股市期望更深,但事實印證,結果遠不如預期。

 再者,現階段台北市房價與租金比高達64倍,係全球最高,至於租金報酬率僅1.57%則是全球最低,另2016年1月1日即將實施的房地合一稅,邊際稅率45%,亦是全球最高之一,就現階段台灣之經濟承受力而言,顯然不足,就連經濟學家馬凱教授都認為台灣的經濟已到「崩壞」情況,顯然馬習會的利多還是掩蓋不了房市結構性的利空。

 再看台灣經濟的海外生產比例,10月份是58.7%,以鴻海(2317)為例,去年合併總營收為4兆2132億元,約占我國GDP 16.0974兆元26%,雖然其代工能大量創造就業機會,但若以海外生產比例將近六成,也就是一半以上的工作機會是在海外,這也難怪大家會生活苦哈哈,怨聲四起。

 此外,鴻海的資本額為1515億元,2014年的稅後淨利為1305億元,但僑外資持有比例高達48%,幾乎有一半的獲利是被外資賺走的。

 再以台積電(2330)來說,資本額為2593億元,2014年營收為7628億元,稅後淨利為2639億元,但僑外資比例高達77.17%,也就是說,台積電每賺10元,其中有7.7元是被外資賺走。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

 以上鴻海與台積電這兩家公司所顯示的結構性問題,究應如何調整,頗值得深思。

 因此,當台灣股市、匯市及房市同時出現問題,尤其房市景氣還沒觸底,怎有可能迅即呈現V型反彈回溫走勢?未來房市「U型」走勢已愈來愈明顯,也就是價格逐漸下降之後,會在谷底的底部持續一段較長的盤整。

 最近,永慶房產集團針對明年總統大選後的房價進行問卷調查結果,其中,全台看跌明年Q1與全年房價的比例仍維持在7成左右,且跌價格局仍將持續。但無論是對於明年Q1或全年房價,小幅看跌3%~10%的比例還是最高,顯示明年「房價小跌1成內」已是市場共識。

 至於進場意願方面,53%受訪者認為未來半年「不是」購屋好時機,較上季微降2%,但另一方面認為「是」購屋好時機的受訪者,除了認為目前「議價空間大」、「好物件選擇多」外,認為「限貸管制逐步放寬,房市將止跌回溫」的比例整整大增10%,可見在觀察大選、政策、市場價量結構調整後,不確定性逐漸降低,亦即局勢明朗有助買方消除觀望心態。

 至於目前有意購屋或售屋的人,被問到怎樣的價格才可以吸引購屋者之議題時,有高達60%的買方希望進場購屋理想價在「比實價登錄的成交行情低10%以上」;但相對來說,60%屋主的行情認知仍停留在「實價登錄的成交行情正負10%左右」,顯示買方對於降價的期待幅度遠大於賣方。

現階段買方之所以不急著買,一方面是要等房價下跌再說,另一方面,當然也是供給量過多,可挑選物件增多的關係,根據內政部統計處資料顯示,今年10月的核發使照數量高達1.3萬戶,創下2008年1月以來的單月新高量,而今年全年的使照數量有可能寫下2009年以來的新高峰,且可能超過去年的8.89萬戶,也就是近年建商所推出的預售屋,在這兩年陸續完工的數量,可能高達20萬戶。

 房市的超額供給,加上近幾年各項重稅,另明年1月1日又逢每3年調整一次的公告地價,中央政府也已要求各縣市調整幅度「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」,凡此,都是導致房市景氣下降的主要原因。

 景氣轉折已成定局,而房價下降也只是開始而已,至於景氣衰退所衍生的後遺症將自2016年起逐漸顯現出來。


【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第799期www.moneyweekly.com.tw,行動版APP下載http://tinyurl.com/ngpv39u。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

關鍵字: 理財周刊房地產

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

新制勞退2024年大賺6989.7億元! 每位勞工平均分紅5.5萬

新制勞退2024年大賺6989.7億元! 每位勞工平均分紅5.5萬

勞動基金2024全年大賺1兆428億元,收益率16.48%,其中,新制勞退基金2024全年收益數為6989.7億元,收益率16.16%,以目前有效帳戶約1272萬勞工計算,平均每位勞工有望分紅約5.5萬元。

2025-02-03 10:27

00878開獎!每股配0.5元小縮水 2/20除息

00878開獎!每股配0.5元小縮水 2/20除息

擁有157萬受益人的「國民ETF」國泰永續高息(00878)今(3)日公告配息0.5元,相較去年第4季少了0.05元,預定今年2月20日除息,2月19日為最後買進日,3月18日入帳。

2025-02-03 15:48

月配ETF開獎!00936配0.03元創新低 00944維持0.058元

月配ETF開獎!00936配0.03元創新低 00944維持0.058元

2檔月配型台股ETF今(3)日配息開獎,台新臺灣永續高息中小型ETF(00936)宣布本次配息0.03元,創下配息新低,年化分配率不到3%;野村趨勢動能高息(00944)宣布本次配息金額維持0.058元,維持連8次相同水準,年化分配率約4.8%。

2025-02-03 15:21

東陽開工新春團拜 總裁吳永祥「紅髮現身」拚今年紫氣沖天

東陽開工新春團拜 總裁吳永祥「紅髮現身」拚今年紫氣沖天

汽車零組件大廠東陽(1319)在去年獲利創新高後,今日開工舉行新春團拜盛會,除了展望2025新目標,總裁吳永祥也以「紅頭髮」驚喜亮相,兌現達標承諾。

2025-02-03 15:44

川普關稅戰 經濟部4招協助台商因應

川普關稅戰 經濟部4招協助台商因應

美國總統川普宣布對加拿大、墨西哥等國加徵關稅,台灣赴墨西哥投資廠商超過300家,部分廠商在海外營運布局估將受到影響,也造成相關個股如廣達(2382)、緯創(3231)等今(3)日股價慘綠;對此,經濟部已啟動4項應對措施,並透過所督管的外貿協會及工研院駐外單位,積極協助廠商調整供應鏈及投資策略,確保企業穩健發展。

2025-02-03 15:20

台股蛇年紅盤重挫830點史上第4大 台積電收跌65元至1070

台股蛇年紅盤重挫830點史上第4大 台積電收跌65元至1070

台股今(3)日是金蛇年開紅盤,但受到春節假期AI股利空以及美國總統川普開徵關稅,指數開低走低,終場以大跌830.7點或3.53%、22694.71點作收,創下台股史上第4大跌點,台積電(2330)下挫65元至1070元。

2025-02-03 13:37

宏達電賣部分XR業務 開工日股價打入跌停

宏達電賣部分XR業務 開工日股價打入跌停

智慧型手機與虛擬實境平台大廠宏達電(2498)開工日慘綠,股價開盤後隨即打入跌停,終場收在53.3元,盤中一度有1.6萬張賣單排隊賣不掉。

2025-02-03 13:55

第4個刮刮樂2000萬頭獎開出! 30歲台北男看財神招手買到

第4個刮刮樂2000萬頭獎開出! 30歲台北男看財神招手買到

台彩今(3)日證實,第4張2000萬刮刮樂頭獎開出,獎落台北市,由位在台北市北市大安區大安路一段14號的「伍來八彩券行」賣出。

2025-02-03 10:07

蛇年紅盤大屠殺!台股重挫逾千點 台積電跌75元至1060

蛇年紅盤大屠殺!台股重挫逾千點 台積電跌75元至1060

美股在台股農曆春節休市期間承受川普關稅與DeepSeek兩大利空衝擊,4大指數表現皆墨,台股今(3)日開盤殺聲隆隆,指數開盤重挫逾千點,回測22500點,台積電跌75元至1060元,季線失守;台指期開盤跌逾千點回測22500點整數大關。

2025-02-03 09:02

川普關稅戰!日股大屠殺逾1100點 美期指慘摔

川普關稅戰!日股大屠殺逾1100點 美期指慘摔

美國統統川普宣佈2月4日正式對加墨中3國加徵關稅,關稅衝擊,日股今(3)日開盤跳空開低,開盤半小時,指數重挫逾1100點,失守38500點。

2025-02-03 08:45

讀者迴響