理財周刊／公告地價大幅調漲 2016年房地產三箭穿心

房地產會客室

主持人：莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北市政府最近公布調高「公告地價」及「公告現值」，會有哪些影響？

A:年終歲末，民眾無不期待新的一年會有新氣象，但就房地產領域而言，明(2016)年1月1日卻是真正苦悶的開始，因為高達45％邊際稅率的「房地合一稅」將要開始實施之外，「公告地價」及「公告現值」也將同步調高，對房屋持有者來說，猶如三箭穿心，不管是「持有」成本，還是「交易」成本，在政府逐步加稅的前提下，稅負大幅增加已是必然趨勢。

每三年調整一次的公告地價，關係到每年11月繳交的地價稅金額，屬於持有稅，而公告現值是房屋或土地買賣交易時，政府課徵土地增值稅的依據，至於房地合一稅則是財產交易所得稅，後兩者都是交易稅。

明年1月1日即將實施的房地合一稅，係政府為抑制短線炒作，所祭出持有一年內出售者財產利得稅高達45％，而持有滿一年未滿二年者課徵35％的重稅。

至於公告地價及公告現值調整部分，在中央政府要求各縣市「不應小於過去三年公告現值累計漲幅」，而就台北市來說，過去三年公告現值累計漲幅高達36.93％，因此，大家多少都有大幅調漲的心理準備。

果不其然，台北市地政局於12月16日公布民國105年的公告地價，平均漲幅就高達30.38％，創下83年以來新高，而土地公告現值平均漲幅為6.23％；公告現值平均漲幅不像公告地價漲逾3成，主要是過去兩年漲幅分別高達13.23％及10.63％。

明年公告地價大幅調漲，一定會讓已飽受「豪宅稅」、「囤房稅」高稅率之苦的台北市多產階層，在明年11月接到地價稅稅單時「痛的很有感」。

根據台北市地政局公布資料，房仲業者推算，北市符合自用住宅用地條件的民眾，平均每戶將增加約1100元的地價稅。其次，土地持分較高的豪宅、透天、公寓產品，以及按公告地價計算「地租」的地上權，持有成本都會隨之明顯增加。

尤其「地上權人」應該會更加有感，因為按照目前「地租」收取規定，即使非自用住宅用地必須繳交依公告地價2％~10％的地租，也已遠高於有土地所有權的一般屋主地價稅(按一般地價稅稅率為千分之十到千分之五十五，係採累進方式課徵)，因此，大幅調高公告地價，必然會讓地上權屋主加重負擔，甚至於因為持有成本太高，更將直接影響未來政府地上權開發案的投資開發意願。

由於本次公告地價調漲幅度高達30.38％，除了大幅增加屋主持有成本之外，也將讓房東更有理由做為調高房租的藉口，甚至藉機調漲房價，如再加上社會住宅之興辦緩不濟急，恐將造成更多民怨。

另外，大台北都會區的房產價值隨交易稅與持有稅基的調升，房地產成本也將隨之提高，對於多屋族的賣壓也勢必隨之加重，而多屋族也必將審酌房產持有成本，重新規劃資產配置。

由以上各面向的分析，當可充分了解問題的「核心」所在，並非政府一味的「加稅」，就能實現「居住正義」，而當政府想要以重稅抑制投機炒作的同時，會不會因為短期重稅而讓大多數的民眾淪為「陪葬品」？

也許有人會說，在台北市持有房屋的市民，過去十多年的房市多頭，已坐享翻倍的增值利益，那麼，多付出一點「持有成本」或「交易成本」也是應該的。

其實這道理並非無理，如按歐美先進國家持有稅普遍高達1％之角度加以衡量，顯然台灣還有很大的加稅空間，只是在當前整體經濟大幅衰退，並且實質薪資所得倒退15年，加以房市景氣也已呈現急遽轉折之情況下，短期大幅加稅是否有其急迫性，可真值得深入探討。

另外，我也非常贊同依國父孫中山先生所主張的「漲價歸公」理念，對投機者課以重稅，不過，在當前國際企業競爭愈來愈激烈，如果他們的財富是來自於企業經營的成果，只是如同國際一些企業家因為致富而購置高級地段的房產，是否也該被一竿子打翻一條船呢？我們如能從另一角度加以思考，如能就稅制面加以改革，讓其繳交較高的稅負，再將其用以補貼弱勢族群，是否更具積極意義。

就現階段而言，公告地價及公告現值的兩價調整，應尋求地方財政與社會經濟、中央稅與地方稅的平衡點，尤其目前房地產市場景氣已急遽下降，更應從大方向出發審慎評估。而大幅調整所造成的稅負驟增，恐會造成轉嫁效應，及不利下濾作用，並且也會因市場交易遲滯而導致稅收減少，另外對於社會住宅、都市更新及地上權住宅等政策的推動連帶也會有相當大的影響，台北市當前所遭遇情況已非常明顯。

現階段在居住正義的大前提下，其實很容易忽略實質薪資所得倒退所衍生之後遺症，而近年包括房屋稅、地價稅都大幅調漲，未來房屋買賣的交易稅，若持有不到兩年，稅率也高達35~45％，這是否會影響未來各大都會區的都市更新發展與市容景觀，實乃今後主關機關不得不正視之一大課題。

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