▲今年房價慘跌，租市卻是價量齊揚，推升租金報酬率創下近8年新高紀錄。（圖／商業周刊提供）
文／王柔雅
央行再降息，你，還把錢放在銀行嗎？不懂股票、不會基金操盤，這時候，你還有個好選擇，趁著租屋市場近十年來最活絡的榮景，養個「啞巴兒子」，每月穩穩收租，賺5％投報率。
中央銀行日前宣布解禁豪宅以外的信用管制，被視為救房市的一大利多。但在國內經濟局勢未見明顯成長、餘屋壓力龐大的此刻，投資買盤仍多持觀望態度。這時，許多人轉賣為租、也有人轉買為租，供需雙方同時湧進租賃市場，造就近10年難得一見的租市榮景。
租金投報率，台中比台北高
四都之中，以全台第二大城市高雄市成長33％最多，台中市成長26％居次。然而，租市首重人口需求，根據內政部統計，近5年高雄市人口成長下滑，去年少了2千餘人，台中增加逾1萬4千人，僅次桃園市。台中市建經協會理事長林正昇分析，台中是西部城市的中心點，有精密機械園區、中科進駐，磁吸苗栗縣以南、雲林縣以北的就業人口湧進，人口紅利帶動租屋需求。
根據信義房屋、數字科技統計，今年台中市套房單坪均價約18萬6千元，每月每坪租金約800元，換算租金投資報酬率達5.3％，比台北市僅2.9％，高出2.4個百分點。
永勝租售管理執行長徐銘達分析，雖房價下跌趨勢明顯，但目前薪資水平沒有提升，對許多年輕人來說，買房仍不易，以租「代買」、「待買」的求租者眾；此外，現在要順利賣房，屋主多半得降價，有些屋主乾脆先將住宅出租，租市供給同樣增加，今年過年後，雙北市與台中市委託出租、求租量皆成長約1成，造成租市比房市更熱絡的景況。
三心法精選標的、放長線
投資人想賺高租金投報率，心法一，即是鎖定收益最高、房價相對穩定的中南部。30歲的家庭主婦張小姐，3月中旬買進鄰近台中醫院、一戶權狀13坪的小套房，總價僅140萬元，每月可收租5千元，租金投報率達4％，全以現金埋單。張小姐說，台中市西區房價近10年漲跌幅不大，不熟股票、基金操作，乾脆把錢放進「看得到」的房地產，較安心。
心法二，挑地段、鎖定租客。中信房屋中彰投區域經理楊乾意分析，租屋市場以學生、上班族為兩大客群，兩者交集處，租賃市場更活躍。例如逢甲商圈，附近還有東海大學、榮總醫院與中科、精密機械園區的租屋需求；一中商圈，附近有台灣體育運動大學、台中科大，以及服務業上班族，皆是台中市租屋人口活絡的區位。徐銘達表示，鎖定學區投資，還要緊盯大專院校入學分數，分數排名較落後學校，較快面臨招生人數銳減風險。
心法三，包裝產品。在台中市擁逾20戶出租宅的林姓包租公指出，屋齡約20年左右的中古屋，最有可塑性，「花個5、6萬元裝潢一下，就很好租了，每月房租還多收500～800元，」他指出，中古屋簡易裝潢，每月租金就能比無裝潢產品多1成，且出租速度快1倍，有效縮短空租率。
以往，房地產是國人側重的置產工具，但在房市前景混沌的此刻，短進短出的槓桿操作，不再是穩賺不賠的生意。此刻，是重新配置資產的關鍵時刻。挑對產品，放長線、求穩健租金投資報酬率，才是聰明投資房市的決勝心法。
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