理財周刊/購屋十二大議題的觀察重點

▲圖片來源「理財周刊894期」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)

文/莊孟翰

莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q:今年自三二九檔期以來,紛紛傳出房市落底的訊息,但這股聲音和真實現況似乎有些落差,當然,在這波房價震盪起伏過程,建商及銀行皆希望有好的兆頭出現,「何時落底?」這個大家愛問的問題,市場似乎也逐漸呈現一個較為明確的答案。

今年以來,不少人臆測年底房市會落底,加上財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而研判有谷底翻升跡象,惟各方訊息紛雜,依照買賣雙方市場觀點的差異,各家自有定見,惟要據此精確觀察到轉折點並非易事。不過,也有不少消費者期盼景氣能加速落底,以便挾買方優勢儘早達成購屋美夢。究竟在現今景氣撲朔迷離氛圍下,應該如何觀察當前大家最關心的各大重要議題?請教莊教授的看法。

[廣告]請繼續往下閱讀...

A:雖然三年來房價跌幅普遍高達二至三成,惟市場景氣仍未落底,以下謹就景氣變化過程,大家所最關心的購屋重要議題分別彙整觀察重點,以供參考。

(1)購屋時機 觀察重點:

●景氣落底了沒?
●來客量增加,交易量是否跟著提高?
●各大房仲業紛紛發表利多趨勢,未來還會有哪些利多或利空因素?

事實上,現階段是否為良好購屋時機,不僅是購屋者,包括政府機關都相當關注,因為不動產產值占經濟比重一向都很高,是支撐景氣的一大指標型產業,景氣好時連帶金融與其他關聯性產業也都同時獲益,否則一旦建築產業出現流動性風險,金融業也很容易陷入系統性風險。

這一波房市景氣在2014年的持有稅、2015年的房地合一稅摜壓下,景氣急轉直下,如今,連財政部及各大房仲業者皆以業績略有提高,而釋出谷底翻升跡象訊息,因此,對於購屋時機的研判,最後仍應以內政部統計處所公布的買賣移轉棟數為依據,較不會因受到其他利多或利空因素的干擾而失去準確性。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

(2)空屋、餘屋數量 觀察重點:

●先了解空屋、餘屋定義
●空屋、餘屋數量逐年增加或減少?

對於政府定期公布,依家庭用電度數推估的低度使用住宅,以及建案申請使用執照完成所有權第一次登記後未出售,而仍保留在建商名下的五年內新建餘屋數量,大家很容易與「空屋」二字直接畫上等號,其實前兩者較適合做為觀察長期趨勢指標,至於政府公布的空屋數據應該是2010年配合聯合國人口普查的抽樣調查結果,當時大家也都曾對那麼龐大的空屋數量提出質疑,更何況地區性差異。

因此,最好還是依據自己所設定區域,每月儘量多看幾個建案,並且勤做筆記,再利用晚上時間實地勘察是否具備「萬家燈火」的氣氛與條件,再據以作為實際空屋與房價之關聯性分析。

(3)建商信譽 觀察重點:

●是否為上市櫃公司?
●建商業績與口碑如何?
●是否曾發生購屋糾紛?

通常信譽較好的建商,除施工品質之外,也能確保如期完工,值得一提的是,最近遠雄建案一再強調「防水五年、地壁磚五年、結構十五年」之保證期限,倘若是「一案公司」,即使再多的保證也不一定可以兌現承諾,例如九二一大地震時有些一案公司早已落跑。

另值得一提的是,規模190戶的「太子吉第」是九二一震災後由原興建公司太子建設原地重建的第一個社區,2004年4月17日,建案順利完工落成,有些地震後已經在外購屋而沒有參與重建的住戶,這時也回頭購買該建案的未售餘屋。

此外,同樣是九二一受災戶,由國泰建設興建位於台北市木柵景美溪畔的「攬翠天廈」,經鑑定雖結構震損施工並無不當,國泰建設仍以原價買回而普獲社會好評。另今年九月,新竹竹北地區就發生建案因欠債遭銀行拍賣而導致購屋者求訴無門之憾事。由此可見選擇信譽良好公司的重要性,此外,最好能以有履約保證的建案為優先選擇。

(4)預售屋、新成屋、中古屋孰優? 觀察重點:

●預售屋是否存在景氣風險?
●新成屋是否具備物美價廉優勢?
●中古屋是否屋況老舊?管理維護欠佳?

當前買房主要有三個選擇,包含預售屋、新成屋及中古屋,而購屋前應格外留意的是,預售屋是否可能面臨景氣風險?另外,也有人會問同樣的新成屋及中古屋孰優孰劣?這就得以「區位」來做為考量因素,通常市區新成屋價格較同樣地段的中古屋貴,因此,預算不高者可以中古屋作為考量。但若以郊區來看,新成屋與中古屋的價差不大,又因新成屋的管理較為完善,也較沒有違建問題,因此郊區應以新成屋作為優先選擇。

此外,現階段新成屋除讓利之外,大都會提供裝潢或家電等「贈品」,購屋時應一併列入考量。另外,《住展雜誌》最近公布北台灣三都零預售屋建案的十大重劃區,其形成原因與未來房價發展趨勢,頗值得深入探討。

▲圖片來源「理財周刊894期」提供▼             。(圖/記者理財周刊攝)
【更多精采內容,請見《理財周刊》894期,便利商店及各大書店均有販售www.moneyweekly.com.tw

關鍵字: 理財周刊

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

造成股價波動太大! ASML宣佈未來不再公布「1數據」

造成股價波動太大! ASML宣佈未來不再公布「1數據」

荷蘭晶片製造設備大廠艾司摩爾(ASML)表示,公司決定停止在季度財報中公佈備受關注的「新增訂單」的數據,公司宣稱公布此新數據會造成股價過度波動。

2025-01-31 14:11

初一走春迎財神! 第3個「2000萬超級紅包」頭獎在桃園

初一走春迎財神! 第3個「2000萬超級紅包」頭獎在桃園

第三個「2,000萬超級紅包」頭獎獎落桃園,是一名男子在走春完後,經過彩券行決定試手氣,沒想到就幸運中獎。

2025-01-31 09:02

川普揚言課100%關稅 謝金河:台積電的考驗時刻

川普揚言課100%關稅 謝金河:台積電的考驗時刻

財信傳媒董事長謝金河今日在臉書以「台積電的考驗時刻」為題撰文,表示川普揚言要對台積電課100%關稅,正是標準商品思維模式。如果白宮團隊不能趕快扭轉川普這個認知,接下來麻煩的是美國科技大廠,2月20前後,台積電董事會要在美國召開,接下來台積電如何和川普團隊溝通?這可能是台積電的當務之急。

2025-01-31 14:07

難逃DeepSeek風暴!韓股長假後下挫 SK海力士摔11%

難逃DeepSeek風暴!韓股長假後下挫 SK海力士摔11%

中國AI黑馬DeepSeek造成美股輝達(NVIDIA)等晶片股27日崩跌,南韓股市因春節連假休市,閃過股災,惟今天(31日)恢復開盤,半導體族群烏雲罩頂,輝達(NVIDIA)的合作夥伴SK海力士盤中下跌逾11%。

2025-01-31 11:49

川普政策不確定性 國際金價攀歷史新高

川普政策不確定性 國際金價攀歷史新高

受到美國經濟數據疲軟引發美元下跌,再加上川普政府政策不確定性激發避險情緒,推動國際金價走高,國際金價逼近每盎司2800美元,創下歷史新高。

2025-01-31 10:01

英特爾去年Q4虧損大幅優於市場預期 夜盤上漲逾3%

英特爾去年Q4虧損大幅優於市場預期 夜盤上漲逾3%

英特爾於當地時間30日公布去(2024)年第四季的財報,營收連續第三季下滑,但表現仍優於市場預期。根據財報數據,第四季營收較前一年同期下降7%,達到142.6億美元,超過市場預期的138.1億美元,同時單季淨損約1.26億美元,這一數據也優於分析師預測的8.38億美元,這些優於預期的財務結果使得英特爾股價在盤後及夜盤交易中大幅上漲逾3%。

2025-01-31 09:41

年輕男子術後外出透氣遇好運 店員幫選開心刮中100萬

年輕男子術後外出透氣遇好運 店員幫選開心刮中100萬

新北有一名男子,剛做完手術在家休養,外出透氣時進彩券行玩刮刮樂,想到就幸運中獎。

2025-01-31 12:00

聽老婆的就對了 2對年輕夫妻幸運刮中100萬

聽老婆的就對了 2對年輕夫妻幸運刮中100萬

北部有兩對夫妻分別中獎百萬,都是因為聽老婆的話挑選刮刮樂,結果都幸運中獎。

2025-01-31 11:00

BDI春節前後跌了33.58% 今年估新崛起的鋁礬土貨量增最多

BDI春節前後跌了33.58% 今年估新崛起的鋁礬土貨量增最多

波羅的海乾貨船綜合指數(BDI)自本月13日的1093點開始下跌,昨(30)晚跌到715點,累計春節前後13個工作天下跌34.58%,裕民航運(2606)航運高階認為,今年是回歸正常的淡旺季。而根據AXS數據,去年運往中國大陸的鋁礬土貨量增幅最高,達12.77%,達1.59億噸,已經超越煤炭,成為海岬型船第二大貨源,今年估計還會成長12.58%,約增加2千萬噸貨。

2025-01-31 09:40

月薪5萬怎麼理財? 網見「他的配置」大讚:教科書等級

月薪5萬怎麼理財? 網見「他的配置」大讚:教科書等級

月薪5萬元,要怎麼理財?近日有網友發文透露,他目前月薪50K,住在非台北的縣市,他列出自己每個月的花費,以及理財的方式,想要知道大家有沒有更好的建議?貼文曝光後,引發網友討論。

2025-01-31 10:10

讀者迴響