理財周刊／為何房價跌租金漲 反其道而行

文／莊孟翰

莊孟翰
淡江大學產業經濟系副教授
德明財經科技大學客座教授
中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長

Q：2017年即將結束，各建商莫不使出渾身解數，除續推新建案外，更加大去化餘屋力道，雖然政府一再強調不打房，惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是，為何房價跌租金反漲？

根據台北市主計處所公布資訊，八月房租指數突破104.79，創下歷年來最高紀錄，並較去年同期上漲0.86％，如再與上波低點2004年98.06相比，十三年來累計上漲6.8％。

此外，行政院主計處九月份全台消費者物價指數的房租類指數104.95，亦是2009年99.60以來新高。房價與租金反其道而行，當中蘊藏何種含意？請教莊教授的看法。

A：「房市景氣是否觸底？」這是現階段大家都在認真思索的一大議題，正如同金融市場由於國內外變數多，趨勢預測就相對困難，從而預期心理就會造成市場的起落。房市景氣亦是如此，在房價持續下探之際，如同股市破萬點後，投資人亦步亦趨，不敢大買也不敢放空。

預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行

現階段即便想買房的人，也都抱持著房價恐會持續下探的預期心理，遂持「緩買暫租」心態，確保自己不會買在相對高點，由緩買所累積的租屋需求增加，但供給量並未相對提高，供需失衡之下，促使租金上漲，導致民眾寧可一個月多付二、三千元的租金，等明年房價再跌個5％、10％，就可省下一、二百萬元的購屋價差，在當前需求大於供給情況下，也就不難瞭解租金反漲之緣由。

近年台北市房價跌勢尚未歇止，由彙整自《住展雜誌》之預售房價可知，2013年每坪83.9萬元，及至2014年第三季上漲至92.9萬元，自從2014年7月1日台北市實施囤房稅，再加上一連串的稅制改革，房市景氣急轉直下，今年第三季每坪已下降至83.3萬元，相當於2013年水準。而在預期下跌心理尚未消除情況下，「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。

如再深入探究形成原因，主要有以下六點：

一、景氣未觸底─緩買暫租

由預售廣告不斷出現引導出價之訴求，直令想買房的人預期房價還有下降空間，遂以「緩買暫租」方式靜觀其變，導致租屋需求逐漸累增，終致形成房價跌租金反漲之異常情況。

二、稅負增加─成本轉嫁

三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下，尤其是台北市自2014年7月大幅調高新屋房屋標準單價1.6倍，並自七月一日起實施囤房稅，導致房屋稅大幅提高。

其次，2016年全國公告地價較前一次2013年調升30.54％，係1994年以來最大升幅，台北市調幅亦高達30.38％，此係二十二年來調漲幅度最高的一次。站在房東立場，持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口，更何況好地段的房子不愁租不出去。

三、投資套牢─轉賣為租

就市場面而言，2015年景氣急遽轉折以來，尤其是2012至2013年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客，不願低價出脫，遂以「轉賣為租」方式轉進租賃市場，導致好區位或好地段的物件，在房價尚未觸底，買方持續觀望下，「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。

四、查稅效應─政策奏效

依稅法規定，房東申報綜合所得稅時，可直接扣除租金收入43％的必要損耗及費用。另一種是採列舉扣除方式，惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。不過大多數房東為規避這些繁雜瑣事，兼又逃漏所得稅，大都沒有申報租賃所得。

最近政府除積極查稽逃漏稅之外，更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅，亦不得禁止房客遷入戶籍，導致一些原本房租不報稅，又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加，也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口，更何況誠實報稅，房屋稅與地價稅率也會隨之提高。

五、美化報酬─高價出售

最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手，亟思拉高租金對策，以期提高租金報酬率，唯一可行方式便是先行裝潢美化一番，再將租金拉高，目前市場除散戶之外，亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓，經老屋拉皮招租之後，再重新以「飯店式管理」出租住宅開張，以期高價出售。

十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋，兼做辦公與住家使用，自以為簽訂五年租約還可續租，應是對承租方較為有利，遂以近四百萬元進行裝潢整修，豈知完工後沒多久，房東竟然高價出售，大出友人意外，事後方知這是投資客常見的戲法，經詢問房東之後，房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定，並未違約，戲法人人會變，投資客轉手牟利還真有一套。

六、租金補貼後遺症

依內政部營建署所公布之整合住宅補貼資源實施方案，近年都儘量提高補助名額與租金，按106年度租金補貼計畫，中央經費計畫戶數4萬4599戶，直轄市、縣(市)經費計畫戶數1萬6452戶，合計6萬1051戶，至於租金補貼金額，台北市每戶每月最高5000元(1萬3000戶)，新北市(9200戶)、桃園市(8000戶)、台中市(6967戶)、新竹市(550戶)、新竹縣(500戶)各4000元，台南市(3828戶)、高雄市(9399戶)各3200元。在提高租金補貼與名額情況下，無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。

現階段景氣尚未觸底，買方在賣方不斷讓利情勢下，預期心理依舊相當濃厚，因此，未來一、二年，除非景氣反轉房價止跌，買賣交易數量大幅提高，並且開始「轉租為買」，否則房價跌租金漲之反其道而行情況，可能還會再延續一段時日。

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