圖文／鏡週刊
月薪5萬元，買房行不行？這是網路上經常出現的熱門討論話題。其實想買屋，該看的不是房價高低，而是要回頭評估自己的資金情況，計算可以買得起多少錢的房子，再靠雙腳到處走看，尋找夢想屋。只要下決心、用對方法，買一間房真的沒有想像中這麼難。
剛滿30歲的阿先，送給自己的生日禮物是一間位於台北市景美、權狀14坪的套房，他說：「這間房子與父母家近，距離捷運站不到10分鐘路程，周邊也有許多美食餐廳及大賣場，不論交通、採購、還是填飽肚子都很方便。」
14坪的套房，總價560萬元。工作數年的阿先，拿出180萬元當頭期款，向銀行貸款7成，他考量自身月薪5萬元的還款能力，選擇30年本利均攤，每月房貸大約13,000元，「這個金額和在附近租屋差不多，算一算，買屋划算。」平凡的單身上班族晉升有殼一族，阿先難掩興奮之情。
看準再行動 購屋不必等
根據主計總處統計，2017年每人每月總薪資平均為49,989元，阿先的薪水正好近於此平均數，但不少月薪達5萬元的上班族還無法像阿先一圓買屋夢，對買房遲遲不敢行動，擔心錢不夠、付不起房貸。
「買房子確實不容易，但也沒有困難到永遠買不起的程度。」包租公律師蔡志雄表示，很多人買房子一等再等，過去房價高漲，害怕買在高點，所以沒買；現在房價修正，又怕買了會跌，還是沒買，「但自住本來就可以不等低點，只要有能力負擔，沒有繳不起貸款的壓力，就可行動。」
據金融聯合徵信中心資料顯示，2017年貸款買房者，占比最高的是年收入未滿60萬元的族群，達38％，其次才是年收入60萬至100萬元的族群，占30％。由此可見，只要購屋意願高、行動力堅強，收入高低根本不是問題。
26歲的廷庭月薪僅3萬餘元，低於平均薪資，也在桃園市買了一間權狀23坪、總價450萬元的華廈，每月貸款約11,000元，「其實這個總價超出原預算一些，所以我都沒有裝潢，只有簡單整理。」
阿先與廷庭的例子都說明了，只要遵循以下3步驟，仔細算算自己的資金狀況及未來付貸款的能力，再努力看房，找出相符的好物件，並貨比三家，與銀行談妥較優惠的貸款條件，買房將不再是夢。
第1步 盤點資金 推算可貸金額
想買房，攢足頭期款是第1步。廷庭因從小頻繁搬家，對「家」充滿渴望，國中就有買房的念頭，所以從念書打工時，便積極存錢，「我是用階梯式存錢法，每週都強迫自己存入比上週多1倍的金額，並不時將剩餘的鈔票存入，約6年存到90萬元，我才敢開始看房子。」
因為目標極明確，廷庭早就展開存錢大作戰，事實上，除非長輩資助，否則準備頭期款沒有捷徑，只能老老實實地存。目前銀行對貸款成數的規定，首購族最高可貸到8成，但一般來說，抓7成最安全，舉例而言，想買600萬元的房子，頭期款最好準備約200萬元。
接著，以月薪推算每月可負擔貸款的能力。獨立財務顧問張維庭提醒，每月收入扣除必要支出後，不宜將剩餘的錢都做為還款資金，因為房貸利率是變動的，務必保留一些利率調升的緩衝空間，身邊也必須準備緊急預備金。
最好的安排是，控制每月付貸款金額為薪水3成，省吃儉用的人或可放寬到3.5成，但最好不要超過4成。若月薪5萬元，那麼月繳貸款金額應設定在1.5萬至1.75萬元內。
以此推算，若貸款利率2％，選擇20年期貸款期限，則可貸款總額約350萬元；若貸款期限拉長為30年，可貸款總額能提高為約450萬元。
貸款金額加上自備款，便是購屋金額。若準備好頭期款200萬元，加上月薪5萬元算出的可貸金額，那麼最佳購屋金額會落在550萬（貸款20年）至650萬元（貸款30年）。
第2步 先有再好 住得舒服優先
沒有千萬元，要在台北市買2至3房的物件確實吃力，但買房子本就不需一步到位，特別是首購族應先求有，之後換屋再求好。《住展》雜誌企研室經理何世昌提到，淡海、三峽、樹林、林口南勢等地的新成屋，有機會找到總價在600萬至700萬元的2至3房物件。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則建議，在資金有限的情況下，可以「住得舒服」為優先。以約600萬元的標的物來看，在台北市可能限縮於套房，但在新北市如板橋，就有機會買到20坪的舊公寓，「可以捷運站為出發點，選擇走路需10分鐘以上距離的物件，雖稍遠一點，但有機會找到單價較低、至少打8折的物件。」
第3步 比拚貸款 留意優惠方案
精算資金狀況、選定標的後，接著就是申辦房貸。想得到好的貸款條件，務必要貨比三家，建議可優先找個人薪資轉帳戶的銀行，因為往來頻繁的銀行最了解個人財務實際情況，有機會給予較好的貸款條件。
也可多留意政府提供的優惠方案，例如公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」，只要借款人年齡在20歲以上，且借款人與配偶及未成年子女名下均無自用住宅，貸款成數最高可達8成。33歲的王小姐2018年在台北市內湖買了一戶總價1,000萬元的房子，就是申辦青年購屋貸款，「前2年利率1.44％，第3年起1.74％，貸款年限可拉長至30年，還款壓力減輕。」
要提醒的是，貸款年限長，雖然月還款壓力較小，不過總利息支出相對可觀。以房屋總價700萬元，貸款7成，利率2％計算，20年期總利息支出為105萬元，但30年期為162萬元，足足多了57萬元。因此建議當收入增加，可以考慮調降貸款年限，減少總利息支出。
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