海外不動產投資三大關鍵
【撰文／紅色子房；插畫／溫國群】
在海外投資不動產有很多持有型態，產權、地上權、使用權、特別目的公司股權等，不同的持有型態有不同的風險，相關稅賦的計算方式不同，出場方式也不一樣。
朋友M剛從馬來西亞回來，臉書上滿滿是她看房的照片紀錄。愛旅行的她，很喜歡參加海外購屋看房團，感覺似乎有正當理由可以暫時「拋家棄子」出去走走，反正醫生老公有錢，自己有閒。
這半年來，她已經去了日本、澳洲、美西，幾乎現在媒體熱炒的海外投資區域都去過，卻都沒有出手。這次從馬來西亞回來後馬上登門找我，像是找到真愛似的，拿出一疊精美的資料想問問我意見。
「之前去那麼多國家都沒來問我，這次反而這麼積極，是打算出手了？」我笑著問。
「呵，被你猜中了。這個建案就在吉隆坡雙子星大樓走路約十分鐘內距離，相當於台北一○一大樓周邊的信義計畫區豪宅，總價卻不到千萬元。這種案子到哪找呀？」M開心的說。
「如果是這麼搶手的案子，早被馬來西亞當地華僑富商搶走了，哪還輪得到你呢？」我故意開她玩笑，卻也點醒了她的中心商業區豪宅夢。
「子房，你認識很多私募基金，他們常在各個國家投資，是怎樣評估的？」M好奇的問。
「很簡單呀！花錢請顧問。」我說，「找最好的國際級律師把關簽約風險，最好的國際級會計師做財務規畫，最好的國際不動產顧問公司協助市場分析及實地查核。每評估一個投資案就要花上數百萬甚至千萬台幣，倘若個案投資規模沒有到十億元，就不符合經濟效益。」
「好啦，好啦，我沒錢請你當顧問。」M吐舌頭說，「你就指導一下我們這些散戶，看看海外投資不動產該注意些什麼嘛！」
「嗯，那你拿出一張紙來，畫出三個同心圓。」我說，「從圓內到圓外依序寫下『持有安全』、『租金淨利』、『出場預測』三個評估關鍵。」
「為什麼是同心圓呢？」M好奇的問。
「越往中心是越重要的關鍵。」我提示說。
持有安全
海外投資最重要的就是「持有安全」。
不是每個國家都像台灣一樣，私人可以擁有土地建物產權，即使可以擁有產權，法律也不見得允許外國人擁有產權。但投資不動產有很多持有型態，不同的持有型態有不同的風險。萬一沒有掌握好風險，這個投資案很可能「歸零」，這是多麼嚴重的事情！特別是在人治比法治盛行的國家，更要注意。
以中國為例，當初說圈地給你開發，沒有經過正常「招拍掛」（招標、拍賣、掛牌）程序，僅一紙合約就讓你擁有土地並投入資金建設事業的單位，也可能會用一紙命令就收回土地建物，讓你血本無歸。
依據觀察，開發中國家常有產權持有的風險，但若打通關係後常具有相當迷人的投資報酬。已開發國家的產權持有方式較安全穩定，但相對投資報酬率也較為平穩。但對於沒有太多政商資源支持的散戶，我建議還是往重視法治且保障持有安全的國家走吧！
紅色子房小檔案
知名財經部落格「幣圖誌」房地產專欄作家，CCIM國際不動產投資師，現任外商地產顧問公司投資部主管及大學兼任講師，產官學界十五年相關經驗。
【全文未完，完整內容請見《好房HouseFun》雜誌2013年7月號】
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