房市「四高」警訊亮紅燈

【撰文／張欣民；插畫／溫國群】

當人身體出現「三高」時，醫生都會勸病人多注意飲食健康，現在國內房市已經出現「四高」市況，若想買房子，也該注意一下「市場健康」的警訊。

今年來，整體房市還是看回不回，房價更是看跌不跌，稍有一點風險意識的人都會問：現在還適合投資房地產嗎？還可以買房子嗎？這真是個很難回答的問題，但當人身體出現「三高」時，醫生都會勸病人多注意飲食健康，現在國內房市已經出現「四高」市況，這時想買房子，是不是也該注意一下「市場健康」的警訊呢？

「三高」是現代人健康的隱形殺手，高血壓、高血脂及高血糖，對個人健康產生極大威脅，因此當健康檢查發現了「三高」症狀，醫生會苦口婆心的勸人要多運動，飲食要少油、少糖、少鹽，才能保有健康的身體。

相對的，來看看現今的國內房地產市場，已經明顯出現「四高」，也就是高景氣期、高房價、高空屋及高供給的情形，房市處在「四高」情境中，當然是不健康的市況，這時候若貿然進場投資，風險當然也就相對提高了。

一、 高景氣期：

這波房市景氣期已經持續十年之久，堪稱有史以來最長景氣期，當然也是最高景氣周期。不管是何種商品市場，都沒有永遠處在高峰不墜的道理，景氣早晚是要盤整或下修的。

二、 高房價：

由於這波房市景氣周期很長，在需求面持續帶動下，各地區房價都來到歷史高點，不僅大台北地區房價不斷創新高，桃、竹、中、南等縣市也都出現落後補漲的情形，在比較基期較低的情況下，漲幅甚至高過大台北地區。不過，各地房價上漲有很多是拜假性需求之賜，投資型買盤大舉進入，叫人不得不擔心後續的支撐力道。當然，高房價必然拉高國人購屋痛苦指數及平均房貸負擔率，這些都有可能拖垮整體房市。

三、 高空屋：

根據台電用電度判斷，二○一二年全台空屋數達一百四十二．六萬戶，較上年底增加一．六萬戶，與二○○九年時的高檔一百四十多萬戶的水準相當。若以目前全台房屋總數約八百萬戶推估，目前全台空屋率超過十七％。高空屋現象在景氣還有支撐時都還好，一旦景氣反轉，這些空屋就會轉為市場上的高賣壓，這也是央行擔心房市泡沫的關鍵所在。

四、 高供給量：

整體景氣不好，經濟情勢欠佳，但是今年預售市場推案卻可能出現近年新高，連諸事不宜的農曆七月也爆出近十年來的推案大量，這絕對不是福，風險就藏在其中。
市場已經存在「四高」的風險，加上又有美國QE（量化寬鬆貨幣政策）是否退場，及奢侈稅修法的不確定性因素，此時要不要進場、該不該進場？就不用再問了。

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