▲永慶房產專家提醒，土地增值稅有10%自用優惠稅率，但須符合相關條件。（圖／永慶房產集團提供）
財經中心／綜合報導
不動產是否自用扣徵稅金差很大，若心存僥倖不實申報，小心被稅徵機關追繳時要罰更多！永慶房產專家以真實案例分享，曾有屋主在出售房屋時，隱匿房屋有出租事實，以自用稅率申報土地增值稅，沒想到後續被主觀機關追查申報不實，不但要補繳還要加計2倍罰款。
什麼是土地增值稅？非自用如何查核？
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，土地增值稅是一種「漲價歸公」的概念，因為社會進步使地價上漲，所以土地增值所得應讓大眾共同分享。每年1月1日會由內政部公告土地現值，作為計算土地增值稅的依據，算出土地從買進到賣出期間的漲價總數。為了降低土地自用者的負擔，土地增值稅又分為10%的自用稅率，以及20～40%累進制的一般稅率，意即自用比一般用途的土地節省至少一半稅金，且一般稅率按漲價倍數來決定稅率，也就是土地增值越多稅率就越高！
▲永慶房屋提醒主管機關最常見查核租賃情形管道，若有出租行為不符合土增稅自用稅率。
賣屋的前一年內只要有出租使用，土地增值稅就應按一般稅率申報。承租人只要有申報租賃支出來抵扣所得稅，或曾以租賃契約辦理戶籍遷入，這些資料都可成為主管機關查核租賃情形的管道。陳俊宏提醒，不要以為承租人沒有申報租賃支出或沒有設籍，就可以申報為自用稅率。因近年來政府推動租屋補助，承租人不須取得房東同意即可申請，也是另個可能被查核有出租事實的管道。
陳俊宏呼籲，「千萬不要以身試法，一旦遭主管機關查核申報不實，除了要補稅再繳納罰款，還可能觸犯使公務員登載不實、偽造文書等刑事責任，得不償失！」
▲永慶房屋整理土地增值稅稅率標準，有自用與一般稅率。
想用10%優惠稅率 要符合這些條件！
目前10%自用優惠稅率的土地增值稅有兩種優惠條件，包含「一生一次」與「一生一屋」，建議消費者可以先確認是否符合相關條件。陳俊宏補充，「一生一次」優惠稅率，除了出售的前一年內沒有提供營業或出租使用，還要符合地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；同時都市土地面積未超過3公畝（約90坪），或非都市土地面積未超過7公畝（約211坪）；最重要的是一人一生以使用1次為限。
陳俊宏建議，如果符合自用條件，可評估優惠稅率用在哪一戶最有利，或是選擇把土地贈與配偶再出售，因配偶間贈與可以申請不課徵土地增值稅且不計算贈與稅，就有多一個「一生一次」可使用。如果擁有多戶自用住宅且符合條件，也可以選在同一天出售與申報，可多戶同時享用「一生一次」優惠。
而「一生一屋」優惠則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。不僅要在出售前5年內沒有提供營業或出租使用；並符合土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍連續滿6年、持有自用住宅滿6年；還要出售時沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺（約45坪），或非都市土地面積未超過350平方公尺（約105坪）才適用。
若民眾還有土地增值稅的其他疑問，如自用優惠稅率是否可多戶一起辦？重購退稅的相關規定等，歡迎到《永慶房仲網》的「知識」專區了解更多。永慶房屋整理了房屋買賣的常見問題，包含房地合一稅、土增稅、房屋稅、地價稅、財產交易所得稅等房屋買賣的5大稅費資訊，網站還提供了「稅費即時試算」功能，詳情請參考：https://knowhow.yungching.com.tw
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