罕見！等價交換房產 他慘噴75.6萬房地合一稅

▲賞屋示意照，非指本文當事人 。（圖／記者項瀚攝）

記者陳瑩欣／台北報導

北區國稅局今（27）日分享房地合一稅罕見核課案例。小莊（化名）與好友小陳（化名）協議將手中近2000萬元房地產等價交換，想不到小陳申報房地合一稅應納稅金為「0」，而自認沒有金流的小莊未申報房地合一稅，遭國稅局抓出漏稅54萬，連補帶罰課75.6萬元稅金。

國稅局指出，小莊於111年間將自有A房地與小陳合意以1950萬元交換其所有B房地，雙方約定房地交換無差額，即無收付價金。

小陳在111年以1950萬元買房，交換1950萬元房地，有申報房地合一稅，但是小莊沒有報，被國稅局清查發現。背後原因是小莊誤認此次房地交換未向小陳收取現金，也未產生損益，無需申報房地合一稅。案經該局調查A、B房地交換當時金融機構貸款評定價格及同棟或鄰近同類大樓相近樓層之實價登錄資訊，約定交換價格1950萬元與交換當時A、B房地之市場行情相當。

國稅局另外查到，小莊於110年間以總價1800萬元購入A房地，故核定小莊換出A房地之課稅所得為120萬元（成交價額1,950萬元-取得成本1800萬元-移轉等費用30萬元），應納稅額54萬元（120萬元×適用稅率45%），除補徵稅額外，並裁處罰鍰。

依《稅捐稽徵法》規定，超過20萬本來罰1倍，但因小莊是首罰減半至0.5倍，加上已先繳本稅，原則上以0.4倍裁罰，七折八扣下來，小莊噴75.6萬元房地合一稅。

「小陳不用繳稅，但他還是申報房地合一稅，這個動作很標準且正確。」稅務人員指出，如果沒有漏稅問題，但沒有誠實申報行為罰3000元，小陳有報稅，交易價金成為核課稅金的依據。

國稅局指出，若是換屋兩造如果都沒報稅，地政過戶時國稅局也會有辦法掌握，抓到罰更重。另外，稅務人員也表示，一般不動產交換多是合建分售的案例會出現，但像這個案例「以房換房」沒有金流還被課稅，此案確實比較特殊。