文／Smart智富雜誌 林帝佑
想買預售屋，又覺得現在市場上可選擇的產品太少？ 其實，你大可不必著急！根據以下3個原因，可以分析出在未來的1年8個月內，雙北市預售屋推案將會以首購的產品25坪至32坪、或換屋的產品45坪至65坪為主，過去常見的山寨豪宅，也就是地段不對、基地不方正、都市更新案都蓋大坪數的山寨豪宅會愈來愈少。
▲未來3年，雙北市推案量欲小不易，自住民眾可期待更多的產品可選擇。(圖/程思迪攝)
原因1》土地整合困難，基地規模偏小：民間的土地開發，除了建設公司跟地主合建之外，雙北市常見的還有都市更新；但不論哪一種途徑，目前土地整合仍窒礙難行。觀察目前雙北市推案就可以發現，大約有6成的建案，都是屬於面積200坪以下的小型基地，台北市更可以看到許多不滿百坪的「鳥籠建案」。因此大多數建設公司只能規畫中、小坪數的產品。
原因2》官方「建議」減坪，讓總價更平易近人：「（官方）建議增加小坪數設計」，誠美建築開發經理林銘峰說。而從審議會委員的「建議」來看，未來「都更豪宅化」的現象會愈來愈少，林銘峰推測，「山寨豪宅」可能會消失匿跡，尤其是「低樓層為地主分回之小坪數，高樓層則規畫大坪數、高總價之豪宅」。
原因3》自住買盤撐場，投資豪宅量減：景文科技大學副教授章定煊透露，今年以來，台北市的假豪宅賣得零零落落，「銷售率真的是只有2%、6%」。未來區位佳、基地條件夠好的建地，崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美分析，建設公司仍會蓋豪宅，但目前雙北市這種「好基地」不多，預估接下來將會以中、小坪數的產品為主流，因為自住或換屋族的時代來了！
雖然目前的雙北市推案，仍有大坪數的產品，但業者分析，「應該是煞不住車了，只好硬著頭皮推」，很多是蓋到一半、也都賣了，根本沒辦法變更設計；他也提及，每家建商都在檢討，近期推案大致上都會往中、小坪數發展。
▲資料來源/國泰房地產指數季報 整理/林帝佑
另因都市計畫容積總量管制延至明年7月1日實施，預計到明年仍會持續有搶照的現象；但建照取得後，需於半年內開工，最多再延長3個月，也就是說，到明年7月，再加上最遲9個月後開工，共計1年8個月的這段期間內，雙北市的預售屋選擇將非常多。
雖然建商有餘屋出售的壓力，不見得每家建商都會搶照，取得建照後，也可以先興建完成後再進行銷售，但陳淑美斷定的說，「未來3年內會是一波可觀的賣壓」。
德明財經科技大學副教授花敬群分析，雙北市今年第2季房價皆較去年同期下跌，顯示出「房地產已經在往下走了」，且新北市新推個案可能成交價已經連跌3季，加上供給量一直維持在高水準，「若反轉，新北市將會是第一個」。
▲資料來源/國泰房地產指數季報 整理/林帝佑
若供給量放大、價格也向下盤整，不想買中古公寓或一時無法湊出3成自備款的民眾，可以期待近3年的推案，預計會有更多適合的產品可以選擇。
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