理財周刊/柯P社會宅開跑 含金量國宅大起底

在台北市長柯P兌現競選政見,正式推出「只租不售」的社會宅時,市府過去所推出的國宅,近11年的房價卻有2~4倍的激情表現。

文.顏瓊真

台北市長柯文哲房市政策第一批「只租不售」的社會宅正式開跑,不過,看在台北市國宅住戶眼裡,以過去十一年持有國宅,房價已翻倍表現的情況下,他們普遍認為,民眾若有置產能力,還是買房最實在!

社會宅租金 市價打八五折

台北市近期最熱門的話題,是台北市長柯文哲為了兌現五萬戶公營住宅(又稱社會住宅)的競選承諾,於三月初宣布將釋出捷運龍山寺站、港墘站、台北橋站、小碧潭站(新店機廠美河市)共570戶聯開宅,作為「只租不售」的公營住宅。

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根據都市發展局於網站公告資訊,此次釋出的公共住宅,除依《住宅法》至少保留10%給低收入戶、身心障礙者、六十五歲以上老人等十一類特殊身分者外,其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群。

至於租金標準,將依市價打八五折,簽約後,承租人若於第一年表現良好,第二年租金得減至七五折,至於此四站的租金水平,約從8400元至29800元不等。

此項新政策,將自四月七日起至二十一日止,接受符合資格的民眾透過公共住宅網站,以線上或書面方式提出申請。

雖然外界批評,租金即便為市價的八五折,以龍山寺站十九坪為例,其月租金仍要二萬八千多元,以當地大多是藍領階級的薪資水平來看,並不算便宜,且該價格對於非捷運宅周遭的中古公寓來說,已可租到三房產品,故恐怕會產生抗性。

社會宅進度 考驗柯P任期

不過,因大台北地區捷運宅的特性是「到站即到家」,而除了十一種特殊身分者外,其餘將租給二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群;由於這一世代年輕人的消費觀念強調「方便」,加上捷運宅是全新房子,配備又是最新的,因此預料仍將會掀起一股搶「租」潮。

此外,這項政策能否落實,意味著市長柯P於競選時所提出的五萬戶社會宅政見能否有個成功的開始,因此相信市府人員一定會盡全力促成;只是,五萬戶社會宅的數量極為驚人,以台北市現有的公營住宅而言,目前僅有六處可供出租,包括大龍峒、行天宮站、敦煌、萬隆站、景文及永平等共二七四戶而已,柯P如何在剩下的三年半任期做到,將會是一大考驗。

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不過,姑且不論此項政策成功與否,至少柯P已先贏得二十至四十五歲於北市設籍或就學、就業之青年族群,以及期盼他有革新作為的選民的認同。

外界目前仍存在不同聲音,包括美河市居民認為,社會宅會帶來房價的下跌、社會宅是否淪為「貧民窟」,以及捷運聯開宅的資源應該為台北市所共享,不該連非設籍台北市者也能分享等。只是,以柯P上任至今,市政幾乎全照自己邏輯行事的特立作風來看,外界不同的聲音,只怕會被視作是不同陣營的看衰罷了。

四處捷運宅 位居台北市較保值

至於捷運聯開宅作為社會宅,真的會造成房價下跌嗎?根據群義房屋統計,這四處聯開宅成交狀況與周邊屋齡在五年內的住宅大樓價格比較,台北市聯開宅的價格比周邊住宅高一成左右,顯示聯開宅若位在北市,地段較好且具保值優勢。
群義房屋統計四處聯開宅成交實價登錄資訊,其成交單價均價以「港墘站」聯開宅成交均價最高,每坪73.39萬元,較周邊屋齡五年內新成屋高出11.4%,其次為「龍山寺站」聯開宅,每坪均價59.18萬元,較周邊新成屋高12.8%。

不過,也有例外,如新北市三重區的台北橋站「冠德美麗台北」聯開宅,成交均價為每坪43.07萬元,較周邊新成屋低5%左右;而新店區的「美河市」聯開宅,成交價格參差不齊,落差很大,成交單價為42.38萬元,較周邊新成屋低14.9%。

群義房屋總經理潘家成解釋,這兩站價格會比周邊房價低,主要是周邊有不錯的標的物拉高價格所致,並非要作為社會宅所引發的效應。

高收入族才租得起捷運宅

有些美河市居民因不甘捷運宅變社會宅,恐房價被拉低,打算因此將房屋賣出,對此潘家成也說,之前美河市取得價格若為每坪四十萬元,就算以每坪五十萬元出售,也還是獲利,並無虧本出售的問題。

潘家成還表示,聯開宅大多位在捷運站出入口上方,十足具備「到站即到家」的交通優勢;過去捷運局一有標售案釋出,即曾造成民眾搶投標的風潮,而北市聯開宅均價較周邊新大樓高,主要也是因地理位置佳、交通及機能方便所致。
他指出,部分聯開宅作社會住宅,以租金約為月薪的四分之一來計算,北市承租人月薪至少要六萬元才負擔得起,有條件承租的已是高收入者,租金還是不便宜。

而未來在聯開宅將「只租不售」的情況下,有不少房仲業者談到,過去台北市政府為解決市民「住」的需求所推出的國宅,以往可能會被貼上「平(貧)宅」標籤,但歷經時空變遷,如今有不少位於精華地段的國宅,卻反而躍升含金量極高的住宅,居民可說是「買到即賺到」。

信義房屋統計,從2003年SARS過後至去(2014)年的房市波動,可發現台北市有十處含金量極高的國宅,過去十一年來的漲幅相當驚人。其中,又以位於忠孝東路五段423巷的富台國宅漲幅418%掄元,其次是基隆路一段380巷的忠駝國宅,漲幅315%,以及位於大直樂群二路、敬業三路的基河國宅,漲幅也有311%。

信義房屋公關專案經理洪琬琪表示,以往國宅多給人格局差、公設比高或棟距小等負面印象,但因北市這些國宅地點大多位於機能成熟、學區優質的精華地段,在房價節節高漲的情況下,享有總價相對較低的優勢,反而成為不少民眾進駐精華區的搶手貨。

精華地段 國宅含金量高

尤其在寸土寸金的台北市中心,國宅社區住戶卻能享有免費的停車位,更顯得奇貨可居。雖然近幾年來,台北市的十大精華國宅整體漲幅不小,身價幾乎翻了二~四倍,但大家還是搶著要,一旦有物件釋出,只要開價沒有超出市場行情太多,通常一周內便可成交。此外,因屋主也大多惜售,或以租代售,故釋出量極少,房價保值和增值性相對較佳。(文未完)

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關鍵字: 理財周刊柯文哲社會住宅國民住宅公營住宅公共住宅身心障礙者捷運宅聯開宅

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