▲都更學問大，居住權益不可不知。
財經中心／台北報導
根據統計，北市屋齡超過30年的老舊房子有41萬戶，占全市87萬戶住宅近 50%，且多數巷道狹小，若發生火災時，消防車將難以進入，更別說北市位於斷層帶，其老舊建物是否能耐強震也令人擔心，在安全、衛生及都市景觀等因素的考量下，都市更新仍將是政策持續推動的重點工作。
文林苑都更案鬧得沸沸揚揚，都更戶該如何保障自己權益？《好房誌》最新報導指出「掌握參與都更4大法則」，分別為「積極參與公聽會，意見疑問隨時提出」、「估價學問大，務必貨比3家不吃虧」、「細檢權利價值表 比例合理適中為佳」、「拉進第三方，避免黑心建商倒閉」，把握上述原則，為自己捍衛居住正義。
法則1：積極參與公聽會 意見疑問隨時提出
東亞建築經理公司總經理唐惠群表示，通常申請者在申請都市更新事業概要時，會針對住戶舉辦公聽會。公聽會除了當地居民外，也會邀請有關機關、學者專家和更新單元內土地、合法建築物所有權人參加。《好房誌》指出，受到各界注目的文林苑事件，後來之所以引發如此大的衝突，正是因為王家沒有參與公聽會，導致無從得知建商的都更計畫。其實，建商或申請者召開公聽會，就是整個都更案開始的最初源頭，也是住戶一開始就不能忽視的重要程序。
公聽會通常得提供「權利變換」的計畫內容，像是得公佈3家估價師事務所的估價過程、估價價格、條件等。另外，也得提供更新前的土地畫分結果、更新後的房地基本資料，像是各單元用途、面積、車位數量，每單元的價格，還有其他足以影響價格等重要事項。
除了法定程序的公聽會外，其實住戶也可以隨時要求建商、申請者或其他專業團隊召開公聽會，了解細節與內容。
法則2：估價學問大 務必貨比3家不吃虧
由於台灣不動產估價在資訊不透明、實價登錄政策還未上路的狀況下，現行的估價方式，只能依照鄰近商店或住屋價格去比較，因此，估價差異難免存在。以目前正在進行都更的「台北永春社區」一案為例，一開始估價每坪42萬，但在住戶提出疑慮後，估價內容飆升到一坪68萬，價格甚至比更新後的價格更高，不僅讓人質疑估價內容是否可信。
正因為估價難有標準答案，因此政府規定，必須收集3家估價師事務所的報告，因此，參與都更另一個重要關鍵便是「估價內容」！因為，估價結果將深深影響到未來權利分配的內容，勢必得仔細了解自己的房屋價格和轉換權利。
法則3：細檢權利價值表 比例合理適中為佳
權利變換是地主們依照各自「更新前權利價值」所占全體地主「更新前權利價值」的比例，換算分配扣除「共同負擔」後的「更新後權利價值」。舉例來說，假設某都更案共有100戶，老王的房舍在該更新案占了2%的比重，扣除掉共同負擔等價值後，老王之後分配回來的房舍，應該要在這100戶中占2%才對。
律師蔡志揚表示，「比例」其實就是權利變換的關鍵。如果要對地主有利，通常地主「更新前權利價值」占全體的比例要高，這是地主與地主間的比較。《好房誌》指出，都更期間在外租屋的安置費用也會由建商、實施者出資，通常補貼合理就好，大概1個月3萬元左右，可以租下足夠生活的房屋即可，如果跟建商要求太多反而不好，因為拆遷安置費可列入共同負擔內，羊毛出在羊身上，安置費越多代表共同負擔越高，將來屋主可分配回的房地就越少，對原住戶來說不是件好事。
法則4：拉進第三方 避免黑心建商倒閉
有些原住戶會擔心，要是碰到建商倒閉，或是事後才發現是黑心建商，怎麼辦？唐惠群分析，都更實施前最好與信託銀行簽定信託契約，取得續建完工機制保障；倘若是自力更新，雖然不會碰到建商倒閉的問題，不過也怕營造廠捲款逃跑，最好也可以委託建築經理公司代為管理財務，避免營造廠、相關廠商落跑。
蔡志揚分析，如果發現對方是黑心建商，若有合約關係，可直接依據合約規定中止契約；如果沒有合約關係，就直接請求主管機關依照建管法令，或是依照都更條例「監督及管理」的規定辦理，撤銷該建設公司的實施者資格。
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