理財周刊／25萬棟背後的房市隱憂？ | ETtoday財經雲

文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:
台北市馬小姐問：房市不好，最近幾個月的房屋移轉棟數逐月減少，不少人擔心整年度的數量比過去還要低，請問，要低到何種量，房市才算落底完成？

A: 從今(2015)年1至8月合計的買賣移轉棟數為168896件，相較於去年同期的216241件來說，減少了47345件，且僅為去年的78％左右。因此，若以去年總買賣移轉棟數320598棟推算(x78％)，今年總買賣移轉棟數可能只有250,066棟，除非建商趕在年底前大量交屋，否則，今年全年買賣移轉棟數可能再創新低。

台灣房市買賣移轉在1991年的棟數計有289,503棟，其後一路攀升到1996年508,748棟的高峰再急轉直下，歷經1997~1999年的亞洲金融風暴，再至2000年的全球網路泡沫，2001年終於創下259,494棟的新低點(見附圖)。

假設今年從9月至12月的成交量稍有擴大，使得今年整年度的總移轉棟數還有26萬棟的量，則雖比2001年最差的259,494棟稍高一些，但仍將是24年來次差的一年；但若今年總移轉棟數僅約25萬棟，則不論是與1991年或是2001年相比較，都是24年來及14年來最差的一年。

台灣房市的過去發展經驗，多空行情大約各走6~7年左右，而從量的變化，則從1991年至1996年高峰，約5年的時間，如就1996年至2001年也約5年的時間，2001年至2006年則是4年時間就再呈現急遽攀升走勢，原本2008年全球金融海嘯，眼看房市就要進入下修趨勢，然因主管機關大幅調降遺贈稅率至10％，導致滯留海外的資金大量回流台灣，而再走一波高峰至2010年，隔年則因實施「奢侈稅」而再度呈現下滑走勢。

從圖表來看，可能大家會認為，從2006年的高峰逐漸下降至2015年，已經緩步下滑10年，似乎今年底的25萬棟預測量已至谷底？唯若從2013年底預售市場初現退屋起算，則今年預測的25萬棟，仍只是開始下修的第2年而已。

歷史經驗可以提供我們參考，但非必然之軌跡，因為很多國內外政經情勢的變化因素會干擾歷史經驗的軌跡運行。

在此，針對25萬棟並非房市谷底的原因有三，主要是從結構性問題來探討：　
第一，交易稅加重：2016年1月1日將實施房地合一稅，大幅提高交易成本，從過去只有交易的「財產交易所得」，到「財產交易所得」與「奢侈稅」並行，再到明年的房地合一稅，若非自住房子(自住房子還得持有超過6年才有400萬元免稅額)，則持有時間超過10年，資本利得額課稅稅率為15％，而1至10年則為20~45％的重稅。
此一重稅，讓以往打算收租而買房的房東族，以及一些想投資獲利的投資族縮手，成交量自然逐漸減少。

第二，持有成本增加：像台北市房屋稅的稅基及稅率在去年同步大幅調高，而地價稅因公告地價(3年調整公告一次)也一再往上調高，使得房屋的持有成本愈來愈高，另台北市再實施「豪宅稅」，更讓有錢人不敢多買房。

第三，房市仍處於超額供給：依主計總處所公布於2010年進行的調查結果，空屋數為156萬戶，占全部住宅存量的19.3％，而中央銀行在今年五月發布的「金融穩定報告」，「若以台電表燈用電不及底度之非營業用戶資料推估，2014年空屋數約143萬宅」，依此數據，則空屋率似有減少跡象。

問題是，大量空屋當中，第二屋或是休閒渡假屋約占一半，如此下來，真正空屋數量約只有70多萬戶，惟若扣除一般國際所謂政府手中應握有的安全住宅存量(約全部住宅存量的5％)，再依據2015年第2季內政部就稅籍資料統計的834萬戶推算，約為41.7萬戶，則空屋數量最低限度仍有30萬戶左右。

其次，依據內政部統計處所公布之所有權第一次登記棟數，近三年半以來合計373,995棟；此外，建商過去兩、三年大量搶建照，未來勢必要繼續推案，但最近房市走跌，而房地產一向就具有「買漲不買跌」的特性，因此，未來空屋數量必然會呈現逐年增加趨勢，則兩、三年後的餘屋恐再爆量，勢必更不利房市未來發展。

在房市逐漸走跌的趨勢中，買賣移轉棟數逐年降低，可以讓民眾更加了解當前房市的真實狀況，惟房價高低通常會因地段、個案立地條件不同，而呈現不同走勢，因此，對於有意購買自住房子的民眾來說，隨時注意各種統計數據的變化分析，即可充分掌握價量資訊，俾免太早進場，反使辛苦累積的儲蓄因急於購屋而淪為「負資產」。