理財周刊/公有地都更兼長照 創新思維值得推廣

文.房地產會客室 主持人 莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:台北市三、四十年以上老舊房屋不少,有些地方更淪為窳陋地區,嚴重影響市容觀瞻,好幾任市長都說要加強都更,但進度卻牛步化,難道沒有更好的辦法嗎? A:根據《住展雜誌》的統計,自2011年迄今,大台北完成的自辦都更案例寥寥無幾,台北市僅有二十六件都更新建案,新北市更只有九件。

《住展雜誌》表示,由於都更建案會把新房子配給參與都更的原屋主,假設「回配給原屋主的新房子戶數=參與都更的原住戶數」,則推估北市自2011年以來,「完成都更」(非送件量)的老房子戶數約有1682戶,新北市則僅約766戶,兩市合計共約2448戶。

而若以大台北五年內只約有2448戶老房子完成都更,平均每年約489.6戶來計算,那麼大台北地區約有116萬戶老屋要全數都更,恐怕得花2369年才能全數完成都更、改建成為新房子;惟如就年復一年建物逐漸老舊之實務現況,都更案是永遠無止境的。

[廣告]請繼續往下閱讀...

這項數據讓人看了咋舌,另根據內政部不動產資訊平台統計,台北市是六都住宅老化最嚴重的區域,屋齡三十至四十年的住宅有三十三萬九千一百餘戶,而四十年以上的住宅也有二十萬三千一百餘戶,由此可見未來都更之路的艱辛。

一般而言,一件都市更新的流程,包括「劃定更新地區或單元」、「都市更新事業概要」、「都市更新事業計畫」及「都市更新權利變換計畫」等四個階段,光是整合再加上興建過程往往就曠日廢時達七、八年。

加上,2013年爆發士林「文林苑都更爭議」,大法官解釋中有關都市更新事業概要同意比例過低而違憲部分,歷經一年都未及修法而於2014年失效外,如今又因老舊都更,房屋稅恐翻漲二、三十倍而讓舊屋住戶裹足不前,更何況建商也常因都更整合不易而紛紛退場。
民間自辦都更不易,而公辦都更也沒有政府官員想像那麼容易;不過,最近參與新竹縣政府一件徵求「實施者」的都更審議案件,頗值得提供各縣市參考。

該開發案係新竹縣有土地,但位於新竹市區,計有○○○地號共九筆土地,面積為3431平方公尺,另計畫區東南側尚有○○○地號一筆土地,為中華民國(辦理機關為財政部國有財產署)所有土地,面積為19.3平方公尺,合計該案更新單元範圍內土地總面積為3450.3平方公尺。

另基地現況尚有違法占用之地上物,此外,除基地內西側為法院宿舍外,東側地上有多處私人占用情形,目前新竹縣政府正進行法律訴訟相關事宜。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

除占用部分外,原眷舍主體大致屬於閒置狀態,西側近錦華街之建築物則有住戶、商家與攤販占用之情況,目前有七戶正在使用,並有三戶為非法使用,其中一戶為占用法院宿舍庭院之違章建築,基地東側○○○及○○○地號之土地目前正在進行訴訟程序,其地上物則為違章建築。

該都更案的評選,最後由以○○集團為主的○○營建工程公司取得「實施者」資格,根據定名為「新竹○○生活」的規劃設計內容,包含馬偕/南門/安慎醫院、生醫百貨及健康樂活城等項目,共有三棟建築,其一至四層為生醫商業百貨,而五至二十一層為常照型(婦幼高齡)出租住宅。

此都更案共有兩家公司投標,相較另一家只做商業空間及集合式住宅的規劃,勝出者的關鍵因素在於創新的規劃構想,係結合周遭環境,除生醫項目之外,長照型的出租住宅規劃,亦正符合現階段新竹市婦幼高齡醫療照護體系之實際需求。

此外,另一關鍵也在於此都更案,新竹縣政府就分回比例(約62%左右)部分,「實施者」將依都市更新案的權利變換價值全數買回,對縣府來說,顯然要比單純出售公有土地,且尚有占有建物及違建戶,價值將會因拆遷、補償而有所折損的情況,參與都更的實質效益將會大幅提高。

而對「實施者」來說,位於新竹市內的精華地段,一地難覓,能透過參與都更,整合大面積土地,且獲得容積獎勵,加上能取得縣府分回比例部分,就產權的完整性及規劃運用上,都遠較產權分散的個案要強得多。

而該案也是台灣第一個非純以房地產業者投資開發之都市更新案,其次,如再就台灣未來高齡化社會之實際需求,實施者能夠開創健康樂活,並整合集團企業醫療資源,提供長租照顧,實際上也是幫了縣市政府落實社會政策的大忙。

對各縣市政府所持有的公有地來說,過去除了出售,近年大面積土地則是進行地上權案招標,而這一次新竹縣政府位於新竹市區的公有地,係透過都市更新徵求「實施者」的方式來處理。

而參與的實施者,能屏除往常「蓋房子、賣房子」的舊思維,除讓都更開創都市永續發展,且能針對高齡化社會,提供長期照護並兼顧回饋社會的創新開發規畫構想,也可供其他縣市政府在處理公有地開發利用的另一新思維。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第829期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權 如需轉載請註明出處來源。】

關鍵字: 理財周刊都更長照

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

台積電釋善意! 美媒人爆5月AZ新廠剪綵力邀川普站台

台積電釋善意! 美媒人爆5月AZ新廠剪綵力邀川普站台

台積電(2330)出手解救英特爾(Intel)困境的傳言四起,雖然公司未進一步表態,但美國媒體已先披露「公司5月亞利桑那州(AZ)新廠剪綵,計劃邀請美國總統川普站台」。

2025-02-13 11:40

川普加稅動機揭秘 科技專家揭「拯救英特爾3策略」

川普加稅動機揭秘 科技專家揭「拯救英特爾3策略」

看到河道有人寫華爾街跟Reddit盛傳川普對台積電的處理方式,既然消息已經滿天飛,我也可以解除封印、寫寫我所知道的訊息了⋯

2025-02-13 11:25

輝達新晶片來不及上市! 郭明錤爆2款量產延期

輝達新晶片來不及上市! 郭明錤爆2款量產延期

知名分析師郭明錤今日發文表示,遊戲玩家和重度使用者都想入手RTX 5090和5080,會因晶片供應的限制造成缺貨。

2025-02-13 11:21

規模百億ETF近1月績效一次看 3檔超車0050

規模百億ETF近1月績效一次看 3檔超車0050

儘管川普再揮關稅大刀,以及DeepSeek模型推出引發AI股估值調整等干擾為台股增添波動,台股市值型ETF檔數有十多檔,若進一步關注規模在百億元以上、市場熱度高的產品,合計有6檔,包括元大台灣50(0050)、富邦台50(006208)、富邦公司治理(00692)、元大臺灣ESG永續(00850)、國泰台灣領袖50(00922)與群益台ESG低碳50(00923),近一月表現皆不俗,打敗0050包括00923、00922、006208等3檔。

2025-02-13 09:57

英特爾出現救星!股價創逾2個月高點 3天漲逾17%

英特爾出現救星!股價創逾2個月高點 3天漲逾17%

根據國際金融服務供應商貝雅(Baird)發布的報告,美國政府可能正在推動一項涉及晶片製造商英特爾(Intel)和台積電組成合資公司的計畫。受此消息面激勵,英特爾股價在12日收盤大漲逾7%、台積電(2330)ADR下跌逾1.1%。

2025-02-13 10:40

蘋果發展「機器人」有眉目! 郭明錤:人形、非人形都研究

蘋果發展「機器人」有眉目! 郭明錤:人形、非人形都研究

擁「地表最強蘋果分析師」外號的天風證券分析師郭明錤在個人X平台上指出,美國科技大廠「蘋果(Apple)」正在研究人形與非人形機器人,目前這些產品仍處於內部的概念驗證(POC)階段。

2025-02-13 10:55

川普下一個目標是油價!老謝:台灣增加對美購油 台幣易升難貶

川普下一個目標是油價!老謝:台灣增加對美購油 台幣易升難貶

川普於1月20日就任美國總統,財信傳媒董事長謝金河觀察23天以來表現,並以「川普指揮棒下的新投資」為題撰文,對大小事都管的川普,讓金融市場迅速調整腳步,反映在比特幣、黃金、油價等議題上更是明顯,老謝直言「川普下一個目標可能是油價」,接下來台灣要增加在美國的投資,也許要改變油氣的配置,增加對美國購油,天然氣及農產品,而央行貨幣政策需要放手匯率,台幣今年易升難貶,但在日本升息下,日圓貶至161.95已到盡頭,老謝直言「便宜的日圓也將接近尾聲」。

2025-02-13 10:37

漲到受不了! 南韓造幣廠停賣金條

漲到受不了! 南韓造幣廠停賣金條

受到國際金價猛暴性飆漲影響,南韓造幣廠正式向外宣布暫時停止金條銷售業務,消息一出加深投資人害怕「買不到」的心理,進一步推升貴金屬吃緊市況。

2025-02-13 09:40

領錢了!一早4萬元入帳 還有17筆給付月底前發放

領錢了!一早4萬元入帳 還有17筆給付月底前發放

勞保局每月固定入帳的各項給付接力發放,今(13)日起至月底,共有18項給付接連入帳,今天有國民年金保險生育給付率先入帳,每生1名寶寶可領近4萬元,雙胞胎以上按比例贈給;另攸關近194萬人的勞保年金給付將在26日入帳,平均每人可領1.92萬元。

2025-02-13 09:36

0056填息了!13個交易日達陣 131萬人下周領息

0056填息了!13個交易日達陣 131萬人下周領息

元大高股息(0056)2025年第一季配息1.07元,除息交易日落在1月17日,今(13)上漲0.32元或漲幅0.89%,以36.34元作收,用13個交易日完成填息走勢,配息發放日則在2月20日,受益人數131.6萬人,資產規模3930億元。

2025-02-13 14:10

讀者迴響