▲台灣銀行家5月號雙封面。（圖／金融研訓院提供）
採訪、撰文／鄭文
政府不遺餘力推動都市更新，金管會修正《商業銀行投資不動產辦法》，將銀行參與都更後的自用不動產比率從50％降低至20％，而且將取得自用不動產時間從2年放寬到7年，公股行庫大幅受惠，悉數都在摩拳擦掌，盤點著手中有都更潛力的土地或行舍，期望都更後多出來的空間可拿來出租使用，裨益公司的收益成長動能。
遺憾的是，台灣推動都市更新雖行之有年，初衷亦泰半是正向的，不外乎就是讓更新後的大樓結構更加安全，並對城市發展挹注新的活力，進而帶動整個城市的商業效益，但長期下來，國內都更案順利進行的少之又少，窒礙難行的案例居多。
都更案之所以推行不易，最大的障礙往往是卡在「不同意戶」極力反對。少許不同意戶不點頭，便讓建商、住戶之間陷入漫無止境的纏訟，連帶拖累都更案的進度。對於不少有意積極推動都更的銀行與建商而言，難免都會有「既期待又怕受傷害」的複雜情緒。
真的是不同意戶太難搞、太貪心嗎？還是哪個環節出了問題？有沒有妥善解決的方式？台北市估價師公會理事長暨宏大估價師事務所執行長郭國任認為，長期以來，國內的估價制度就是沉痾積萎，也提出他認為可行的解決之道。
銀行不動產鑑價應符合獨立性要求
國內業界對不動產估價業務的認知，還有提升的空間。以一般本土銀行針對不動產估價來說，多數都是直接由行內員工來執行，估價完畢再決定放款成數；僅有少部分民營銀行願意將一定金額以上的案件委外估價。
這2年以來，部分國內銀行數度爆發房貸詐貸案，經過調查後可以發現：基本上弊端都是源於「內神通外鬼」，有心人士在估價程序上故意「放水」，導致估算出不合理的不動產價格，或是高估擔保品價值，一旦出狀況，銀行就只好蒙受意外的損失。
外商銀行的做法，多數都是外包給專業的鑑價單位，這或許值得本土銀行作為參考。郭國任舉外商銀行龍頭花旗銀行為例，花旗銀行的不動產鑑價制度和流程非常完善，過程中，委外的專業估價師屬於中立的角色，估價結果由編制多人的徵信單位來稽查，徵信單位會替鑑價結果記缺失，評鑑這家估價單位是否專業、客觀。
在鑑價過程中，銀行與鑑價機構由統一窗口聯繫，銀行的業務單位如往常一樣跑業務，但不准和估價單位直接聯繫，為的是避免業務單位對估價師提出任何質疑，甚至蓄意施壓。
簡單來說，花旗銀行的每個環節，都致力於一件事：讓估價錯誤而帶來危機的可能性，降到最低。回到都更的鑑價業務該怎麼做，其實也應當與外銀秉持相同的精神，力求獨立性、客觀性，讓估價工作回歸至純粹的專業導向。
估價師選任應公開、隨機、公正
輿論普遍認為，都更過程中最棘手的「不同意戶」，通常就是卡在價格談不攏。郭國任的觀察是：「不同意戶的問題，根本就和估價無關！不同意戶通常不會滿意估價。實務上來說，估價結果都是估價師、地政局、學者等專家集合起來看，一一審查、檢視過的，這樣子估價怎麼可能有問題？」
郭國任說，不同意戶所在意的，可能是變更後希冀拿到更多權益，比方說，住戶冀望都更後拿到每坪百萬元以上，但根據專業的估價結果是每坪80萬元，所以談不攏，這並非估價結果有誤，而是住戶的個人考量，住戶當然還是可以主張自的想法，只是不容易能獲得認同。某些住戶則是純粹情感上的考量，捨不得原有的不動產被拆毀、重建，這也不是因為「估價」這一關而衍生的問題。
郭國任指出，住戶與建商對價格難建立共識，導致都更進度停滯不前，根本的問題在於整體制度本身就不完善，從遴選估價師到評估價格的程序，都讓多數住戶對於建商無法全盤信服。
其中最令人產生疑慮的，便是選任估價師程序的公平性。依《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定，都市更新案實施前的不動產權利價值，應由實施者（建商或更新會）指定、委託3家以上專業估價機構評估後再決定。倘若3家估價結果相近（差距在20％以內）時，便由建商直接選定其中1家的估價結果。
這就是極大的問題所在，所有估價師都由建商挑選，民眾很容易會產生質疑：估價師是否與建商沆瀣一氣，只會替建商謀取最大利益？這種做法，完全沒有給予地主應有的保障，除非地主自掏腰包請專業估價師來估價，否則可能就只能任由建商宰割。
明定估價師遴選標準及條件
更有甚者，少部分不肖建商在參與都市更新的過程中，會對估價師施壓，把更新後價格評估低一點，藉此壓低總銷金額，使權利變換後的結果看起來不吸引人，間接迫使住戶選擇與建商協議合建。
而且，在總成本一樣的前提下，建商想辦法拉低總銷金額後，代表共同負擔比例提高，便能拉高建商得到的權利變換比例（換取到更多獎勵容積），賺取超額超賣的利潤，大占公有地或不同意戶的便宜。
為了能讓整體過程更透明化，郭國任的建議是，遴選估價師時，可以設定一些基本條件，符合一定的資格、最基本的，包括沒有受過《不動產估價師法》第35條的各項懲戒、沒有不動產估價相關的刑事有罪判決，亦即操守不能有問題。
在估價專業能力方面，以台北市都更案為例，應當包括開業年資滿3年以上、曾完成一個以上都市更新估價案（而且該案也已經順利核定發布實施）；最好還曾經獲選為台北市政府優良不動產估價師。
估價師公會把關，加強民眾信任
在符合上述條件的前提下，該如何遴選，最能保障各方權益？最不受詬病的做法是：改由3家中的其中1家委由不動產估價師公會來遴選，剩下2家由建商指定；如果建商同意，也可以釋出一個指定名額給地主。如此一來，不僅整個鑑價的程序上更公開、隨機、具有不可預測性，也更符合估價業務應有的獨立性和公平性。再者，這也代表估價機構有了公會的把關和背書，自然可以加強民眾的信任度。
經由公會推薦的估價師，估價完畢後應出具報告書，接受公會的協助、襄閱，確保估價報告書品質無虞，同時也可以加速權利變換計畫的審查效率，後續發生爭議的機率就會銳減。
「其實我也跟營建署說過，只要1家（委由估價師公會遴選）就夠了。」郭國任強調，「只要這1家的獨立性出來，求一個客觀公正的計算依據，按照正常情況，另外2家估出來的結果總不會偏離太多吧？如果真的偏離很多，那就進入審議的程序，讓大家來一起檢視。」
換言之，只要「人」對了，事情就對了一半。至於剩下的一半，在於提供估價的程序。過去都市更新的估價採用的是3家估價師中「對整體地主最有利」的1家，郭國任建議，若以「3家平均值」取代，3家估價業者都要出具報告，對自己的估價結果負責，最能消弭彼此之間的歧見，因為這樣最有機會算出對整體地主都有利，而不是僅對於少數地主有利的估價結果。
以實務操作而言，採取3家平均值的方式，對於建商同樣是最有幫助、爭議最低的。郭國任解釋，「對建商來說，甲估價師這樣跟我說，結果和乙、丙估價師說得都不一樣，之後只好重新選一次估價師，再做一次估算，這樣搞下去，最後這個案子可能根本就做不下去。」
站在專業的立場而言，估價師的看法沒有絕對錯或對，因為每個估價師評估角度不見得相同，都市更新是個過程，在這個過程中，估價師的角色是求取相對的公平，再讓規劃單位從相對的公平數值中，取一個平均值，應該是最好的方式，可以讓整個估價過程中，相去較遠的歧見之間得以縮小差異，相去不遠的歧見則能求出更集中的共識。
※ 精彩全文，詳見《台灣銀行家2017年5月號》。
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