理財周刊／從社會變遷看台灣房地產大未來

文／莊孟翰

Ｑ：根據內政部統計，截至今年三月底，台灣六十五歲以上老年人口331.2萬人，占總人口2357.2萬人比例達14.05％，正式邁入高齡社會，亦即七人當中便有一位是老人，預估八年後每五人就會有一位老人，人口結構老化快速正嚴重衝擊經濟，包含就業、居家照護及房地產等市場，都將面臨嚴峻考驗。

值得關注的是，近年家戶增加數量已超過人口成長速度，且隨著六十五歲以上老年人口的增加，每一家戶人數已呈逐年下降趨勢，必然直接衝擊首購之剛性需求。

想請教莊教授，未來台灣在少子化衝擊下，總人口必定隨之減少，加上老年人口逐年增加，依照目前85.36％的高住宅自有率，對於房市供過於求的情況是否將與日加劇？

Ａ：事實上，主管機關也相當關心此一議題，當台灣正式步入高齡社會後，不少人擔心85.36％的高住宅自有率，將來有可能出現年長者賣房養老的情況，屆時在房屋供給數量加大，加以少子化衝擊之下，是否會出現房市供需失調的問題。

如要深入探討此一議題，包括：

一、房價太高及所得長期偏低，加上就業不易，因此即便房價再大幅下修，還是有很多年輕人買不起。

二、近年稅制結構大幅調整，持有成本與交易成本大幅提高，下濾作用有限也是因素之一。

三、將來如都更順利推動，還會增加三至四成的容積量體，居住面積再增多，對於房市必然又是另一嚴重衝擊。

四、目前仍有不少未必符合市場需求的無效空屋，是否有可能活化運用？
以下再從社會變遷探討台灣房地產大未來之發展趨勢。

一、 因應長照需要，長輩無餘力資助子女購屋
─長照時間約7.3年，一生所需費用約三、四百萬元

台灣在2018年三月正式步入高齡社會，就目前不斷超前的速度，預估將於八年後(2026年)進入「超高齡社會」，而根據世界衛生組織(WHO)2004年推估，人類長期照護之潛在需求為七至九年，依據國人平均壽命和疾病型態等變數推估，一生當中的長期照護需求時間約為7.3年，依此推估，一個人所需要支出的費用約三、四百萬元，兩夫妻就需要約七、八百萬元。因此，一旦屆臨退休年齡，為因應長期照護需求，在自身難保現實情況下，勢必無法再像過去一樣資助子女購屋或幫忙支付頭期款，而使得剛性需求不如往昔。

二、房價飆漲，首購難上加難
─雙北漲幅超過110％，結婚年齡延長

這波房價飆漲以來，雙北市漲幅皆超過110％，現今即便房價跌幅超過兩成，但對收入有限的年輕人來說，還是很難負擔得起房貸，根據台灣智庫「首購族購屋術」網路問卷調查顯示，在薪資沒有成長，物價卻不斷高漲的年代，首購族當中有五成六需要靠父母資助才能買房，亦即僅有四成多的人有能力憑藉自己的力量購屋，而欲入手的房價則在一千萬以下，並且以七百至八百萬元為主。

但在人口逐漸老化，加上年金改革，許多軍公教退休金銳減後僅能支應一般生活及老年照護所需，根本無力再資助子女購屋。以台北市為例，房價在歷經十年大幅飆漲，原本一千萬的房子暴漲一倍之後已超過二千萬，而在薪資所得倒退十七年情況下，要如何有能力增加這多出來一千萬的購買力？

另外，年輕人在租金支出超過家庭收入30％的背景下，想要一圓購屋夢，簡直就是難上加難，這也難怪年輕人的結婚年齡會一再延長。

三、Ｍ型化社會貧富差距大
─豪宅與小宅兩極化

2011年九月，一群示威者進入紐約金融中心華爾街，當時媒體以占領華爾街(Occupy Wall Street)顯著標題報導，其主要訴求在抗議大企業的貪婪以及種種社會的不公，意在凸顯99％的中產階級和窮人無法再容忍一％有錢人的貪婪與腐敗，這其實就是一場貧富不均「Ｍ型化」社會的社會主義與資本主義的爭戰。

而從這項活動顯現的是中產階級逐漸消失，社會僅剩富裕及貧窮兩個極端的「Ｍ型化」社會，於今也常被用來形容台灣及香港兩地的社會寫照。

十幾年來台灣貧富差距惡化的速度超乎想像，根據行政院主計處公布的統計數據顯示，2016年家戶所得前5％的家庭，也就是位於金字塔頂端者高達470萬元，相較於最低5％家庭的年平均所得4.7萬元，足足相差一百倍，在貧富差距逐漸加劇情勢下，豪宅與小宅兩極化趨勢亦必愈來愈明顯。倘若此一發展趨勢無法有效防範，難保香港數十億元超級豪宅與蝸居於僅數平方公尺的「籠屋」、「劏房」等極端居住空間環境不會在台灣複製。

四、房市「七高」，後遺症逐漸顯現
─高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比，全球罕見

台灣房地產市場長期存在諸多矛盾又不合理的問題相互交雜，就連諾貝爾經濟學獎得主席勒教授應邀來台演講時都表示，對於房市長期存在三高感到匪夷所思，包括高房價、85.36％的高自有率、高空屋率等問題，然而，實際上台灣不只這三高，還包含30％至35五％的高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比等七高問題。

此外，更有人提出台灣房價甚至比日本東京還要高，惟日本所得是台灣的兩倍多，未必能夠據此相提並論。當前台灣高房價已潛藏著許多矛盾而又無解的種種難題，現階段政府卻又加緊推動社會住宅，預定八年內興建十二萬戶，由此不難預見未來空屋、餘屋將會越來越多，而都更所增加的量體則又會加劇問題的嚴重性。

五、日本經驗，台灣重現？
─空屋增加，謹防治安死角

觀察台灣人口結構及房市變化，面臨少子化及人口老化等問題，與鄰近國家日本極為相近，按日本目前空屋數量高達820萬戶，根據日本國土交通省預估，2040年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境，加上日本年輕人偏好購置新成屋，以致二手屋的銷售率僅約15％，因此一般預期未來空屋率也將逐年增加。

反觀台灣，近年因經濟環境變遷導致下濾作用受阻，無法形成良性循環，就今年三二九檔期而言，較受歡迎的皆是小坪數、低總價的小宅，眾所矚目的豪宅卻宣告缺席，由此可見未來房市兩極化的情況將會與日俱增，至於無效空屋增加之後，則應嚴防淪為治安死角。

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