理財周刊/專家教你套房投資七大不敗原則

文.莊孟翰 (顏瓊真整理)

台北市劉小姐問:過去,有聽過不少「包租婆」買出租套房做投資,而「低總價」時代,套房產品似乎也很受歡迎,請問,該如何挑選呢?

隨著都市人口集中以及居住環境日漸擁擠,個人的生活空間逐漸趨向經濟化、小型化,於是「麻雀雖小,五臟俱全」的套房乃應運而生;尤其,隨著社會變遷,單身人口以及夜生活者逐漸增加,套房需求亦隨之與日俱增。惟選購之前,應格外注意以下各相關重要事項,俾確實保障自身權益。



一、投資報酬率

一般購買套房除了少數自用之外,大多是想藉著出租或轉售而獲利,因此,應該特別注意租金行情以及出租率之高低。在衡量成本和收益時,更應就每年預期之出租期扣除空屋期、委託出租與稅費成本後,加以計算房租收入。一般而言,一年之出租期應以10.5個月來計算較符合實際。

若只以出租獲利為目的,應注意出租套房通常是以「戶」為計算單位之特性,而與坪數大小較少有直接關聯,亦即,一般承租人大都會以負擔能力作為衡量基準,因此一戶8坪與12坪的套房往往月租相差無幾,而購買成本卻有相當差距,遑論其間還有公設比高低的問題。

[廣告]請繼續往下閱讀...

由此觀之,坪數不大、價格較低廉的中古套房,其經濟效益往往較高。

二、方便性

應注意附近的交通狀況和生活方便性,尤其是工作地點的距離以及休閒、娛樂等相關設施,例如忠孝東路四段捷運永春站「MOMA」套房產品得以快速銷售,便是典型的實例。此外,亦應將停車方便性問題列入考慮。這些事項都與租金及出租率息息相關,絲毫不容忽視。

三、規劃管理

選購套房除應重視規劃設計,更應注意管理服務等問題。一般而言,只要規劃管理得當、兼顧生活方便性及安全無虞,即使價格貴一點,也相當值得,因為這關係到日後租金的高低和增值潛力,尤應注意的是戶數最好不要太多,以免過於雜亂或形成治安上之死角。

目前市場上已有不少「智慧型」套房,其加強了管理服務的功能,與傳統出租套房相較,無論是出租率或租金,均有相當明顯的區隔。此外,購買中古套房時,還須特別注意是否有色情或其他不法行業侵入,以免一旦發生事故,脫手不易而蒙受損失。有關這些資訊,只要上網查詢即可一目瞭然。

四、私密性、安全性、寧適性


一般而言,隱私的保密與生活安全是套房之特色所在,即使是小至鄰房隔音問題都不容忽視。西門町某商業大樓,每一樓層均規劃有70多戶的套房,不僅平時門禁管制不易,一旦遇有緊急事故,個人身家財產之安全性更將面臨考驗。

時下套房的租用者不乏講究生活品味的單身貴族,其對寧適性更是特別重視。

五、建材設備

對於主要建材如外觀、大門、地板、牆壁、天花板、門窗、衛浴設備、廚具、冷氣等,均應力求精緻,不僅出租時可有較高收益,即使日後脫售,亦可賣得較好的價錢。

六、面積核計

一般而言,套房因戶數較多,虛坪也就特別大,因此對於「大公」、「小公」等公共面積之分攤計算,以及陽台、露台、雨遮坪數之歸併等問題,皆須仔細核算清楚,以免平白分攤太多不合理的虛坪面積。

七、停車位

時下套房多以附加裝潢之樣品屋型態出售,不過由於進口建材與一般建材的質感差異甚大,因此購置套房時除應注意停車方便性,如有足夠的自備款,最好再添購停車位,此不論是在自住、出租或出售,均較具停車方便之附加價值。

隨著經濟發展、高房價以及都市生活型態的改變,未來套房的需求必隨之增加,選購前如能多一分留意,就可增加一分購屋權益的保障。

房市差 代銷公司度小月

淡水梁小姐問:最近有新聞報導,很多建案連接待中心都已經不蓋了,這跟房市景氣好壞或售價有很大關係嗎? 一般預售建案搭建接待中心,主要是方便購屋客人上門時,有建案模型或樣品屋用作介紹,及至豪宅市場興起,動輒上億元蓋成的接待中心,可說是奢華無比,能讓購屋客戶體驗未來豪華氣派的舒適居家生活。尤其是針對不少貴婦團設計的「衣帽間」,擺上LV、CHANEL 香奈兒、GUCCI等精品,更會讓一些懷抱貴婦夢的女性購屋者興起「我就是想要擁有一個像這樣寬敞的衣帽間」的想法,進而吸引顧客儘快下訂。

不過,羊毛出在羊身上,動輒花費數千萬元或上億元裝潢的接待中心,未來還是會算在消費者的購屋成本上。

根據目前推出建案的建商與負責代銷的代銷廣告業者間的成本算法,業者大都會以總銷金額的5%~6%,作為代銷廣告公司搭建接待中心、雇用銷售人員、刊登報紙或雜誌廣告支出等費用(約占3%),以及代銷廣告公司應得的利潤(約占3%)。

當房市景氣較佳時,預售案大約可在1~3個月內完銷,愈快完銷的個案,廣告支出愈少,代銷業者的利潤就愈高。

不過,自從政府積極打房後,房市景氣急轉直下,自去年起出現不少「包銷」案改為「純企劃」,而如今再出現建商及代銷業者不搭設接待中心的做法,唯一能夠解釋的只有房市走空,房子不像過去那麼好賣,代銷業者只能以「度小月」心態迎接苦日子的來臨!

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第774期
【尊重智慧財產權,如需轉載請註明出處來源。】
【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw

關鍵字: 理財周刊房地產投資投資理財台灣房市樣品屋

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

00844B、00775B配息創高 一表看債券ETF11月除息概況

00844B、00775B配息創高 一表看債券ETF11月除息概況

11月債券ETF除息秀開跑! 根據CMoney統計,新光15年IG金融債ETF (00844B)、新光投等債15+(00775B)公告每受益權單位「預估」配發金額,皆為0.57元,金額均創下掛牌以來新高,在已公布的12檔除息債券ETF中,00844B、00775B兩檔的年化配息率分別暫居同業第一、第二高的水準。

2024-11-02 06:00

00878季配維持0.55元 達人示警:硬撐再賭一把

00878季配維持0.55元 達人示警:硬撐再賭一把

00878從上一次的配息組成來看:股利所得34.43%、利息所得0.12%、收益平準金:7.27%、已實現資本利得58.18%,這次00878繼續撐0.55元的配發,女子認爲是國泰投信「再賭一把」的做法,從上次的配息組成可以發現「股利所得」跟「已實現資本利得」都有用光的跡象,那賭的就是這次維持0.55有沒有機會再度吸引大量投資人加碼,讓「下一季」可以用收益平準金穩定配息

2024-11-02 00:03

獨家/玉山富果今年底分手!30萬用戶要下單「需跳去新證券平台」

獨家/玉山富果今年底分手!30萬用戶要下單「需跳去新證券平台」

金融科技新創公司「Fugle富果」(群馥科技)成立10周年,會員數突破30萬名,不但以「一頁式卡片」吸引40歲以下年輕投資者使用,也提高合作夥伴玉山證券的黏著度、挹注成交量持續成長。然而,就在富果、玉山證券雙方合作7年之際,玉山證券卻宣布將於2024年底終止富果合作,愛用富果帳戶的證券用戶「被迫分手」並將無法透過富果平台下單,引起股市社群一片譁然。

2024-11-02 06:00

SCFI指數連2紅 貨櫃三雄連袂上揚

SCFI指數連2紅 貨櫃三雄連袂上揚

海運運價持續修正,最新一期SCFI運價指數連續2周上揚,本周上漲118.11點或5.4%至2303.44點,4大航線持續走揚,貨櫃三雄周五股價也收紅,其中萬海(2615)最受青睞亮燈漲停,三大法人買超逾1.7萬張。

2024-11-02 06:00

美科技巨頭財報持穩 法人稱:半導體旺季行情可期

美科技巨頭財報持穩 法人稱:半導體旺季行情可期

美國科技巨頭陸續公布財報,第4季半導體產業旺季行情可期,AI仍是市場主旋律,布局成長性高的台股ETF,可望搭上產業成長列車,中信投信表示,美國經濟遠較預期強韌,雖有總統大選不確定性因素存在,但截至目前為止,大型企業公布財報其實優於市場預期,即便美股近期出現獲利了結潮,不過大型企業仍表示將擴大資本支出,持續布建AI基礎建設。近期台股雖有回檔,但在台積電(2330)法說唱旺後市下,已先為台股打了強心針,回檔反而是提供投資人進場布局的機會。

2024-11-03 00:22

核廢料比較少是迷思! 美核安專家:SMR「小」不代表安全

核廢料比較少是迷思! 美核安專家:SMR「小」不代表安全

由於反應爐的成本較高,小型模組化反應爐開發者會想方設法降低成本。如先前所述,在其他條件相同時,「小型模組化反應爐」(SMR, Small Modular Reactor)的成本更高,但如果變更設計,以降低成本,就可能在某個程度彌補成本問題。但變更設計卻會降低安全性。

2024-11-02 21:55

SMR解用電荒? 規模化可能是技術與發展關鍵

SMR解用電荒? 規模化可能是技術與發展關鍵

目前世界上幾乎所有的核子反應爐都是大型輕水式反應爐,裝置容量約為1,000 MW,並以水為冷卻劑。此外,輕水式反應爐所使用的燃料,稱為低濃縮鈾,這是從地下開採的鈾礦經過加工後,在濃縮設施中提高鈾235的濃度,以便使其可用於輕水式反應爐。輕水式反應爐的鈾235濃度約為5%或更低。此外,經過濃縮的鈾燃料無法直接用於製造核武,因此輕水式反應爐的核武擴散的風險相對較低。

2024-11-02 21:33

核電延役的兩大基本問題 美核安專家:業者敢面對嗎?

核電延役的兩大基本問題 美核安專家:業者敢面對嗎?

關於核電廠延役安全的基本問題有兩個。首先,核電廠業者是否能夠確實,並且定期地檢查和維護所有經歷老化、劣化的零件,以在問題惡化成為隱患之前,及時發現。其二,對於無法修復或更換的零件,業者是否能確保,它們在核電廠延役期間內保持完整性和功能性?業者可否證明,這類零件在核電廠最終關閉時,它們仍然正常運作?在考慮更新核電廠運轉執照時,我們應該確實提問。

2024-11-02 21:14

核電與氣候變遷的關係 綠盟邀美核安專家討論「核電延役」邏輯

核電與氣候變遷的關係 綠盟邀美核安專家討論「核電延役」邏輯

綠色公民行動聯盟整理於2024年10月16日舉辦的講座「科學觀點看核能科技與風險—談核電延役與小型模組化反應爐(SMR)」,邀請憂思科學家聯盟(The Union of Concerned Scientists)核電安全主任埃德溫.萊曼博士(Edwin Lyman)進行線上演講,從科學觀點出發,討論關於核電延役與小型模組化反應爐(SMR)的科學觀點。

2024-11-02 20:55

世界先進運動會慶成立30年  員工每人發1萬獎金

世界先進運動會慶成立30年  員工每人發1萬獎金

晶圓代工廠世界先進今天在陽明交大田徑場舉辦趣味運動家庭日活動,慶祝30週年,董事長方略表示,未來將會迎來另外一個繼續大幅成長的30年,5年後新加坡12吋廠滿載,營收可望倍增至新台幣1000億元。

2024-11-02 13:49

讀者迴響