房地合一課稅？ 還沒啦！去年賣屋仍適用舊制

▲房市交易示意圖。（圖／記者張一中攝）

記者徐珍翔／台北報導

一年一度的報稅季節又來臨，永慶房產集團契約部經理陳俊宏表示，房地合一稅從今（2016）年起實施，此次報稅則適用去年處分不動產者，故適用舊制，出售房屋所得應列為財產交易所得申報，無須考慮房地合一稅問題。

安永執業會計師林志翔指出，房屋的財產交易所得必須依照售價減除實際取得成本核實計算，除非納稅義務人無法掌握原始購買成本，才能採取其他方式推算房屋財產交易所得。

陳俊宏進一步說明，售屋族在財產交易所得計算上，採出售房屋的實際價格減去「取得成本」及「移轉費用」，其中，「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息；而「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

對於無法舉證買價的房屋，採「標準認定」方式申報，陳俊宏指出，以台北市而言，一般住宅課稅比例為42％，但若符合「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」所認定高級住宅者，課稅比例則為48％。

▲豪宅交易示意圖。（圖／記者李毓康攝）

此外，若民眾出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元，以及雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅，且無法舉證買進成本者，則必須以實際銷售價格的15％做為售屋所得，再用土地公告現值跟房屋評定標準價格占比計算房屋所得。

舉例來說，若民眾出售台北市一處1億元的豪宅，一旦無法提出買進成本，國稅局將按房地比例（一般房地為3比7），認列房屋收入為3,000萬元，再依房屋收入的15％，即450萬元作為出售房屋所得，之後併計個人其他所得項目，按5％至45％稅率繳交綜合所得稅。

林志翔也提醒，若民眾買賣預售屋，實際上是買賣預定不動產的「權利」，並非「不動產」的產權移轉，因此課稅方式與出售成屋不同，應依實際獲利完全歸入「財產交易所得」，併入個人綜合所得總額辦理結算申報。

▼民眾若買賣預售屋，在稅制上，並不屬於不動產交易。（圖／記者黃克翔攝）