從「一大二多三高四低」 解讀下半年房市

圖、文／理財周刊

文．莊孟翰

二○一○年台灣與中國簽訂ＥＣＦＡ，不少投資者一再借題發揮炒作房價，當時筆者曾預測去(二○一一)年年中將會出現轉折點，其後政府雖於六月一日祭出奢侈稅，惟僅買氣轉弱，房價並未大幅鬆動。

去年筆者再以「一大二多三高四低」提出今後檢驗房地產景氣走勢之觀察指標，一大係指貧富差距的Ｍ型化加大；二多是指錢多、投資多；三高為高物價、高房價、高失業；四低則為低所得、低利率、低稅負、低投報率。並且再次預測今年年中還會再出現另一轉折點。

奢侈稅開徵後，市場未如預期迅速降溫，主要在於政府為兼顧經濟成長，並未進一步使出金融手段殺手鐧。及至四月油電雙漲效應浮現，往昔「油價漲、物價漲、房價漲」傳統思維模式再次成為購屋保值議題，雖然高單價、高總價產品銷售遲滯，惟低單價、低總價產品需求依舊殷切，最顯著者為大台北郊區及中南部市場走勢開始局部加溫。

信義路三段「勤美樸真」在四月份傳出頂樓以每坪三○四萬元、總價高達十億元出售，央行隨即決議出重手打豪宅，除限制貸款不得超過六成、無寬限期之外，還要求金融機構須於每月五日前繳交「豪宅月報」，各金融機構亦同時嚴格審核一般房貸，導致價量開始萎縮，尤以預售豪宅交易大幅縮減七成，中古豪宅驟減四成以上最為明顯。

更值得重視的是，口袋夠深的投資客因高財務槓桿操作失靈，自此市場景氣才漸呈下滑走勢。因此，如就「一大二多三高四低」檢驗下半年景氣，可發現「二多」已轉變為錢多、游資多，至於「三高」之高房價區域，除不再漫天開高價，議價空間也已逐漸加大。

至於「四低」之低稅負，在預售屋轉售價差課徵所得稅，以及政府已針對高房價地區大幅提高地價稅、房屋稅等持有成本情況下，預期心理也已逐漸消失。惟未來整體市場走勢仍繫於政府是否有決心從提高持有成本與交易成本著手，並且徹底阻絕源源不絕的外來炒作資金而定。

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