理財周刊／黃鵬(言希)：投資海外不動產應注意事項

在政府調降遺贈稅及簽署ＥＣＦＡ之後，台灣不動產投資風氣可謂來到歷史新高，再加上美國印鈔救房市、日本實施貨幣寬鬆政策等，大筆國外資金投入下，促使政府不得不在二○一一年六月實施奢侈稅抑制炒房。隨著國際化、全球化發展，未來國際間不動產投資必然更普遍，甚至成為風潮，因此投資海外不動產更應注意以下事項：

一、獲利方面：

表面投報率及實質投報率，不動產的投資獲利有兩種，一為租金收入，一為不動產價值上揚的買賣利差。當然最好兩種都有，但有時魚與熊掌不可兼得，不過也要弄清楚什麼是租金表面投報率(close)、什麼是實質投報率(Net)。

舉例來說，買入總價一千萬日圓的不動產，每年租金收入八十萬日圓，則租金投報率為八％，這八％就是表面投報率，當把所有成本(稅及其他)費用扣除後算出來的數值，便稱為實質投報率。

購買及出售時的限制，就好像新加坡對外國人購買會有一八％額外印花稅的徵收，出售時也會有五年不同的稅負管制一樣，美國、日本、中國、馬來西亞等也有類似的稅負管制。

二、風險方面：

政治風險，不穩定的政治風險往往不利於不動產投資，如泰國、緬甸。

經濟風險，如歐盟中有些國家及全球經濟成長率較低國家。

社會風險，例如日本一樓不動產，如不具店面商業利益，其價值往往比樓上不動產便宜，這是社會風氣所致。另有些國家建商專門建大樓賣給外國人投資，等完工交屋後，才發現空屋率高及出租困難等狀況，因為供大於需。民族性也要特別注意，是否歡迎華人。

三、建立全球不動產投資概念，影響不動產價格可分為三大因素，第一為政治、經濟、社會、等一般因素。第二為區域因素，如交通、學區、城市規劃及食、衣、住、行、育、樂等方便性。第三則為個別因素，包括區位、建材及建築結構、格局等。平時多做功課，多注意，投資角度愈高，風險就愈低。

【更多精采內容，請見《理財周刊》658期，便利商店及各大書店均有販售】
【散戶團結聯盟，充實精進更上層樓。更多活動與課程內容詳見www.moneyedu.org.tw】