商業周刊/破解燙金捷運宅 三原則低價入手

文/郭子苓

台北捷運信義線於11月24日通車,信義路房價也再次攀高,全線每坪均價都在80萬元以上,世貿站旁的D3豪宅案甚至傳出開價400萬元,讓信義線成為名副其實的「鑽石捷運線」,也再次證明捷運宅(指捷運站周邊500公尺至1000公尺內的住宅)的魅力。

台北市》可選擇邊陲區塊
遠離精華區,價差多達四成

然而,「捷運宅」的房價未必都高不可攀。據本刊獨家取得的房價資料,在雙北市,捷運站周邊住宅行情較行政區均價低的案例比比皆是。對自住客而言,這或許是以相對低價搶進捷運宅的機會。

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觀察台北市價差前十名捷運站,如台北橋站、麟光站、後山埤站、公館站等,因多位處行政區邊陲、距區域內精華區較遠,或周邊有夜市、墳墓等嫌惡設施,價差達兩成至四成。

至於西門站為純商業區、小南門站旁多為公有地,圓山站周邊則是花博展場、北美館等,新建案少,因此釋出物件多為30年中古屋,價位相較平實。不過,隨豪宅松濤苑進駐小南門站,該區均價可望拉高。

淡水線復興崗站、關渡站、忠義站,除了位於北投區邊陲,還因站位缺乏「景觀宅」條件,導致建商一窩蜂搶進其後的竹圍、紅樹林站,讓關渡站等明明是「台北市門牌」,均價卻能和後者打平甚至更低。

新北市》可選擇老商圈
無建商拉抬,房價歸基本面

至於新北市前十名,則是完全不同的邏輯。以蘆洲線為例,捷運路線即是該地區主要幹道,生活機能完備。排名第九、第十五的府中站、頂溪站,更是當地發展已久的商業區,頂溪站距台北市也僅有一橋之隔。幾乎完美的成績單,為何房價反而親民?

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,不像台北市,因新北市老商圈多半做在地生意,客群不變下,捷運宅的價格潛力取決於「腹地」,即吸引新建案、產業進駐的做夢空間。

「沒有新案拉抬,老商圈的房價就炒不起來!」永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察,近年來,台北市外圍第一、第二環的房價漲幅已和基本面脫鉤,就算交通好、機能佳,但只要「沒有建商炒」,單靠在地客支撐,成長就有限。

相反的,如文湖線的內湖段、新店線,因腹地大,加上內湖科技園區、裕隆城等園區議題,推案不斷,擁有交通優勢的捷運宅價格便在相對高點。

雙北通則》選運量偏低
想保值,挑經三商圈站點

不過,雖然捷運宅房價仍有想像空間,但台北捷運人口停止成長,卻是未來捷運宅能否保值的潛在警訊。

根據台北捷運公司年中公布的101年報,營收主要靠廣告等副業收入支撐的北捷,客運本業已是第十年赤字。北捷分析,近年通車站數擴增、營運成本增加,但運量卻不足,是造成本業年虧損擴大到4億元、整體盈餘也逐年減少的主因。

房產專家Sway(鄭詩韋)也認為,捷運宅價格將掀一波盤整:唯有真正的黃金路線才有保值性。徐佳馨建議,可觀察該路線經過哪些重要商圈,至少三個以上,才有保值效力。例如新蘆線上目前僅有松江辦公商圈、永康街,但板南線就有新板特區、台北車站、東區、信義區、南港等,集客力落差立現。

因此,民眾下次考慮捷運宅時,恐怕不能再以「捷運站步行五分鐘就到家」等距離因素為唯一考量。腹地、建商看好度、運量,都可能讓「捷運=高房價」的等式,有失靈的時候。

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關鍵字: 商業周刊蘆洲線永慶房屋永康街中古屋

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