理財周刊/房地合一上路 重稅時代來臨

文.洪寶山

政府過去幾年為了打房,抑制炒房風氣,積極推出多項政策,如課徵奢侈稅、房價實價登錄等,國內房市也出現降溫跡象。

中央銀行公布去(2014)年十二月購置住宅貸款餘額(房貸)為5兆8670億元,創下新高,但年增率降至3.9%,呈現連續四個月下滑的表現。

財政部預計在明年推出「房地合一實價課稅」,希望讓現在的房、地分別課稅的制度能整合,跟上全世界的稅制潮流。行政院為免打擊面太大,已責成財政部作更周密規劃。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥表示,台灣在房市實施稅制改革無可厚非,但目前的房地合一稅制仍有許多細節需要再研議,建議政府應參考實務經驗,避免讓房地合一稅重蹈證所稅的覆轍。

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國內房市面對兩大考驗

自從美國在金融海嘯後,實施量化寬鬆(QE),全球步入低利率環境,熱錢四竄紛紛湧入房市,造成過去幾年台灣房價愈炒愈高,房子愈蓋愈多,但空屋率高居不下,成為投資客的市場。

王進祥透露,雖然政府極力打房,但台灣房市仍存在兩大問題,分別是貧富差距懸殊、窮人買不起房子。背後衍生出許多社會問題,前陣子上街頭的巢運,便是年輕人對於買不起房子而發出的抗議。

「冰凍三尺,非一日之寒」,王進祥指出,國內被炒高的房價,其實是經過長時間累積,台灣房價從民國62年、69年、76年、77年、78年、87年、88年、93年、94年、100年和101年,一路走來經歷過一波又一波的推升。

目前在政策打房的方向之下,房價雖然沒有再大幅飆升,但也仍維持抗跌,回到經濟市場的供需表現。

「對於未來的房市,可能仍維持抗跌,因為游資相當多,雖然目前美國量化寬鬆退場,今年將要步入升息,但我認為,如果國內利率維持在三%以下,房地產都仍有表現空間。」王進祥說。

國內貧富不均情形嚴重,有錢人仍是少數,對此,政府想要針對有錢人加稅,也是合理的作為,而加稅後的稅收應該如何使用,也是全民關注的焦點,建議應該用在住房政策,幫助買不起房子的人擁有住所。

新北市逾萬件 每坪房價低於20萬

現在的年輕人總感嘆買不起房子,但在實價登錄後,房價資訊透明,炒作的風氣大大降溫,王進祥建議,大家可以多利用實價登錄來找尋適合自己的物件。

為符合年輕人的條件,王進祥特別統計出雙北市每坪房價低於二十萬元的物件,供民眾參考。

透過實價登錄資訊顯示,統計到去年十一月,台北市每坪低於二十萬的物件,共有1379件;新北市共有13217件。其中,新北市又以淡水件數最多,達2817戶;鶯歌有1046戶;三峽有1167戶;汐止有1031戶。

目前年輕人面臨低薪資的環境,想要買房者,不如退而求其次,往接近市中心周圍擴散,找尋適合的物件,以新北市而言,就存在許多機會可以把握。

房地合一稅制 重稅時代來臨

王進祥表示,想買房的人建議可以結婚之後再入手,由夫妻兩人共同分擔,可減輕壓力。以目前年利率2.2%來計算,若婚後夫妻選擇六、七百萬的房子,貸款六到七成,可貸款金額約四百多萬,每個月負擔的房貸約1.5萬元上下,以一個雙薪家庭而言,還算可負擔的範圍。

針對目前政府的政策方向,王進祥認為,對富人加稅可被接受,但是否一定要推動房地合一稅制?他透露,目前的所得稅屬於中央稅,地政稅屬於地方稅,稅制改革問題,存在中央和地方之爭,房地合一稅是屬於中央稅,因此財政部堅持實施。

若政策未考慮周延就強制實施,對於民眾和政府都會造成不小的傷害。目前財政部堅持推動房地合一稅,但恐怕會將稅制問題複雜化。

由於稅制中有許多是較專業的專有名詞,一般民眾若沒有經過了解,也常常滿頭問號。針對房地合一稅,王進祥舉簡單例子,以財政部長張盛和位在士林的住所而言,一旦房地合一稅上路,賣掉房子後的資本利得,幾乎40%到50%要用來繳稅,台灣將會和西歐和北歐一樣,步入重稅時代。

重稅對於台灣房市和經濟將帶來哪些影響?王進祥說,若是房地合一使得稅率加重,對於想要賣房的人來說,為了避開繳稅,可能會產生惜售的心態,沒有人願意在房市交易,將使得市場閉鎖,交易量急凍,影響不動產周邊行業,甚至造成經濟蕭條。

沒有人願意交易,政府能課徵的土地增值稅也會降低,造成稅收大大短缺,形成兩敗俱傷的結果。

近年來股票市場因為政府要開徵證所稅,造成成交量急凍,大戶紛紛縮手,股市大跌幾百點,直接衝擊股民投資意願。

政府在欠缺實務經驗之下,政策常常無法符合民意,不僅未能達到目的,反而造成反效果。目前的房地合一稅,就可能步上證所稅的後塵,不得不三思。(文未完)

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關鍵字: 理財周刊房地產投資奢侈稅實價登錄證所稅貧富差距量化寬鬆

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