主持人．莊孟翰
景氣走下坡 買房寧可龜毛
Q:高雄梅小姐問：財政部推動房地合一課稅版本在拍板定案前，房市一片看壞氛圍，但拍板傾向17％的「輕稅」後，好像又恢復生機一般，到底怎麼看後市？
A:台灣房地產的熱況，從2011年6月實施奢侈稅迄今，若由年買賣移轉棟數的變化，可以明顯看到房市景氣已開始反轉，根據內政部統計資料，2011年為361704棟，2012年為328874棟，2013年為371892棟，2014年為320598棟，而2014年移轉棟數創新低，主要是財政部預定於2016年1月1日開始實施房地合一實價課稅，因此，再度引發外界對房市景氣在經過十多年大多頭(以前的周期循環約7~8年)後，已到了該反轉的關鍵時刻。
但房市就像股市一樣，誰都說不準，譬如2008下半年，因美國爆發「二房事件」所引發的全球性金融海嘯，台灣房市也出現泡沫化的悲觀氣氛，而政府為了「救市」，在2009年初調降遺贈稅至10％，將滯留海外的大批資金引流回台灣，導致台灣房市再走一波多頭至2013年底。
在這段期間，政府面臨高房價的民怨壓力，包括中央銀行祭出五波的升息，以及降低房貸成數，對過熱地區進行信用管制等作為，仍未能抑制熱潮，但2013年8月的「實價登錄」揭露，再至2014年醞釀「房地合一」實價課稅，終於讓房市開始嗅到空方意味。
若政府朝「實價課稅」方向推動，未來因交易的成本拉高，一定會影響到房市成交量，而量能一旦再萎縮，則價格上不去，自然面臨下修的壓力。
再者，從經濟景氣的變化，也看到房市可能下滑，根據台經院最近所公布的研究報告，也開始對2015年的房市提出警告，認為房價將從今年開始下跌，並且會陷入3~5年的盤整期。
此外，目前代銷業者的銷售實績及速度都不甚理想，像以往房市景氣時，代銷業者都採「包銷」方式，但現在有些業者不是改採「純企劃」，就是裁員。此外，有家北部代銷業者南下高雄開拓戰場卻鎩羽而歸，花大把鈔票蓋的接待中心及資遣的銷售人員，乾脆都送給建商「自己善後」。
至於建商跟銀行的融資，於到期展延時，若建商甲案已結案，但尚有其他融資中的建案時，銀行已開始要求建商償還部分資金，儘量降低貸款餘額；另新買地的土地融資成數也大為降低。
目前房市走下坡已是公開的事實，房價雖已面臨下修壓力，但不代表一定會大跌，而目前議價空間已逐漸加大，未來總價減個50萬元或100萬元都是稀鬆平常的事，因此，想買房自住的人，仍可多看多比較，且可以「龜毛」些，畢竟現階段已進入有錢最大的時代！ 第2戶不准貸款，難怪是天龍國！
Q:台北市王先生問：郝龍斌時代，台北市被稱為「天龍國」，如今柯Ｐ上台，不知以後會變成怎樣？他又不是央行總裁，哪有權限規定民眾買第2房不能貸款？除非他想當總統！
A:政治人物的發言，有時會給人「無厘頭」的觀感，以這回柯Ｐ的說詞，雖然立意是希望把台北市約有8％的空屋逼出來，但對其所發表第2戶不准貸款的說法，確實不當。
一方面是因為民眾向銀行貸款，貸與不貸或貸款成數多寡，都繫於銀行裁量，頂多是央行總裁「示意」銀行進行信用管制，降低貸款成數，如先前房貸可至8成，目前有些過熱地區，已降至6~7成；其次，即使是總統，雖也可以就高房價問題拋出建議，或希望銀行緊縮信用，但絕對不至於說出「不准貸款」的外行話。為政者居高位，凡事動見觀瞻，任何發言都應謹慎，不宜「說爽的」、搏版面。
有關房價過高，政府用信用管制來設限，以抑制買氣及房價措施，在此提供新加坡的作法供政府主管機關參考。
新加坡過往的房貸成數有9成，於2010年2月全面降為8成，同年8月，針對第1戶維持8成，但第2戶則降為7成；2011年1月見成效不彰，再降第2戶的貸款成數至6成，之後，針對非個人貸款戶降低至5成以下，2013年甚至針對第3戶的貸款成數設限至4成以內，另外，對一些信用條件較差者，則將自備款提高至8成。
由新加坡緩步漸進式的進行信用管制措施，較能得到一般民眾的支持，而一些急就章、下猛藥式的政策，不僅傷民，有時後遺症也不小，為政者不得不慎！(顏瓊真整理)
【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第758期，尊重智慧財產權，如需轉載請註明出處來源。】【提升理財力--理財課程資訊www.moneyedu.org.tw】
讀者迴響