為什麼推動都更會那麼困難？就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都更的條件是變、變、變，而非一成不變！
文／莊孟翰
(1)強化公權力與公信力
(2)建立估價權威性
(3)容積獎勵與回饋
(4)稅制議題檢討
(5)推動多元都更
(6)代拆爭議處理機制
(7)建立代理實施者制度
(8)置入「以房養老」概念─「以房養房」
(9)SOP實例演練
(10)成立不動產專業法庭
政府自一九九八年公布都市更新條例並開始積極推動，惟效果始終未見彰顯，更值得關注的是，大家都僅聚焦於龐大的潛在利益，而忽略都市再生與整體經濟效益，甚且無端迸出一些釘子戶，導致都更效益大打折扣。
為什麼推動都更會那麼困難？就實務面而言，一百個都更戶，至少會有一千個以上的疑難雜症，更何況都更的條件是變、變、變，而非一成不變！
長久以來我們一直認為既然容積獎勵確定了，好像就大事底定一成不變，其實，包括景氣的變動、房價、造價、估價等，尤其是房價問題，若以2012年和2016年銷售率來看，台北市本來是54％，去年卻掉到只剩21％，即顯示供給增加、房價大跌的後遺症。
另外，就估價而言，從開始整合到最後權利變換完成，整個流程平均長達七、八年，其間需要估價幾次？因此，實際上都更的條件並非一成不變。尤其景氣很好時，實施者可以1坪換1坪甚或1.2坪的條件滿足都更戶，不過最後又為什麼會一事無成？因為景氣逆轉房價下跌，實施者變卦，因此，整合過程房價漲跌無疑就是最大的變數。
至於主管機關一再強調有高達384萬戶(2016年第四季)的老屋需要重建，然就2016年底全國樓層數以一至三層樓約占47％，約有398萬戶，這些老舊建物均屬透天厝，即便給予較高容積獎勵，都更意願依舊不高，原因在於無力自行負擔工程款，且多分布於鄉鎮地區，唯一只能經由協議合建方式重建；另四至五層樓占23％，約189萬戶，是否真會有384萬戶這麼大量頗有商榷餘地。
其實現階段擬訂法令僅適用台北市和新北市，其他縣市未必適用，其因在中南部房價偏低。因此，當前都更各種疑難雜症分別加以彙整，可歸納為以下十大關鍵議題，以供執事者參採。
一、強化公權力與公信力
眾所皆知，現階段都更最大阻礙在於公權力與公信力如何發揮？當前推動都更最大問題在於「法令面見解不一」、「制度面不夠完備」、「實務面不夠務實」與「人性面貪婪杯葛」等四大面向之認知差距而曠日廢時，主管機關究應如何「對症下藥」研擬對策以突破都更瓶頸，實乃當前最受矚目一大課題。
二、建立估價權威性
就估價角度，當前最大問題在於景氣變化所導致房價漲跌幅過大，以這一波景氣變動，2003年景氣起始與2014年高峰期相較，房價漲幅就高達1.3倍，2015年至今跌幅已普遍超過二成。實價登錄是不是實際交易價也是一大棘手問題。
如再加上人性面互信不足的問題，估價權威性常遭質疑也就不足為奇，更何況整合過程長達七、八年，不同估價師不同時間的估價報告書必然不盡一致。其次，造價變動也會影響共同負擔費用，常因互信不足擔心實施者灌水。
三、容積獎勵與回饋
當前都更整合常出在一坪換一坪又不出錢的問題，就事論事，既是用公共財的容積挹注，又增加公設比面積，尤其現在台北市公設比平均高達34.5％，一般四、五樓公寓多介於8～10％，公設比部分占都更後總銷售面積起碼多賺了四分之一，亦即公共財的容積獎勵，無形中等於強迫都更戶增值賺錢，為何都更戶不能兼顧公共利益而仍堅持不同意都更，亟待研擬對策解套。
其次，如為推動都更而一再提高容積獎勵，而中南部因房價偏低仍無法推動，結果便是貧富差距愈來愈大，顯非立法本旨，值得深思。
另外，容積獎勵應該還有上限以及回饋的問題，因為回饋不乏現金或建物，回饋建物可當作社會住宅，如係代金則可挹注於社會住宅公共基金，以達到取之於社會用之於社會之政策目的。
附帶一提，台灣位處地震帶，加以土壤液化嚴重，建議將制震、隔震等攸關建物結構安全之規劃設計列入容積獎勵項目，以期一次性延長建物使用年限。
四、稅制議題檢討
2014年稅制結構改變，像持有稅的房屋稅、地價稅等，吵了老半天，其實就是怕未來會有加稅的問題。以這次加稅為例，地價稅增加後，距正常交易價格還有八成，都更戶普遍質疑焦點就是未來會不會一再調高稅基加稅。
以台北市為例，就房屋評定現值的標準單價而言，仍只是實際造價的一半，其中仍潛藏未來繼續加稅的不確定性問題。按台北市房屋稅已提高到2.6倍，即使都更後打對折，也只是降為1.3倍；如就士林文林苑案例，為何都更前只要繳二、三千元，都更後卻變成五、六萬元，實際上增加20至30倍，其因在於文林苑老舊建物並不是從一起算，基本上屋齡三十年以上老舊房屋幾乎都已折舊到只剩0.4，因法令規定折舊底限為40％；因此，2.6除以0.4答案就是6.5倍。
另外，台北市原採「1+300%」路段調整率，現擬調降為「1+120%」，亦即2.2倍，6.5乘以2.2，等於是原來的14.3倍，然後再打對折，就可能出現文林苑都更後大幅增稅的問題，這個部分就應以實例先行演算，再據以修訂法令，較能符合現況。
最近彰化縣政府公布未來三年房屋稅不調漲，擬以輕稅利民來實現居住正義之權宜措施，應可列為亟需推動都更縣市之參考。
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