十年前聯勝房屋從代租起家，延伸到目前的包租代管，創辦人林政緯親力親為，帶著主管及員工一起打掃、整理房子，未來要持續提供服務，讓消費者都能享受到乾淨舒爽的租屋空間。
文／蔡武穆 圖／聯勝房屋提供
「房東，浴室的地磚脫落了，怎麼辦？」、「房間冷氣壞了，可不可以請人來修？」、「該繳房租了，什麼時候入帳？」這些租屋大小事，過去必須由房東、房客直接面對面處理，兩年前包租代管法上路，代管業者或二房東正式浮出檯面，不但減少租賃糾紛，租屋繁瑣細節有法可管，市場的潛在需求開始被打開，租屋品質及服務更加健全完善。
以代租養包租 精銳部隊深受房東、房客信賴
聯勝房屋從代租起家，延伸到目前的包租代管，創辦人林政緯闖蕩台北市租賃市場近十年，不但建立起「聯勝租屋」品牌，更培養出一批貼心細膩、行動力強的精銳部隊，每年成交六百多件租屋案例，深受房東、房客信賴。
「代租」及「包租代管」有何不同？簡單來說，代租重在媒合，房東、房客簽約後，代租業者收取一次性佣金即退場，日後房租收取、水電費結餘、房屋修繕…等由房東自行處理。包租代管則是由代管業者直接跟房東承租房屋，也就是所謂的二房東，代管業者每月支付房租給房東，物件的維運管理、修繕、清潔及客服，皆由代管業者全權負責。
「房客都是在第二年出問題」，林政緯說，「第一年房客都乖乖的，第二年房東沒找我們續約，就開始出問題，一下說房租晚點交，一下說這裡壞掉，要派人來修，糾紛一個一個來。」尤其欠繳房租的問題最為嚴重，實際上有很多房東會拿房租來繳貸款，房客遲繳租金，同時也讓有貸款壓力的房東頭疼不已。
老闆帶頭 修繕、裝修、裝潢…全部自己來
「包租代管」是這兩年被市場炒熱的話題，早在多年前，聯勝房屋就已經開始少量的代管業務，就是把代租做得像代管一樣，收取一○％的管理費，為了增加服務品質，林政緯開始培養自己的修繕工班，隨傳隨到，維護房東與房客的關係，後來又增加裝修部及裝潢部，聯勝房屋成為市場上少見，擁有一條龍服務的房屋租賃公司，也為日後「包租代管」的事業體打下深厚的根基。
「我們不主動推出包租，通常都是房東遇到不好的房客、房租欠繳或房子被破壞時，才會推包租。另一方面是資金問題，假設物件重新整修裝潢要花二十萬，一個月五間花費一百萬，持續半年就要六百萬，租金還沒到位，就要花六百萬營運資金，確實是一項沉重負擔。因此，目前策略是代租為主、包租為輔，以代租養包租，精算可獲利的空間才會接案。」林政緯表示。
他舉例，建國高架橋下陽光加油站旁的物件，該房屋老舊，又因為地震的關係，牆壁水泥剝落，房東不願花錢修繕，因此找上聯勝房屋，聯勝評估後，決定用原價二萬二千五百元向房東包租，整修到約七、八成時，房東曾去視察，很訝異地說，「一開始就應該跟我推包租了！」從原本廁所磁磚掉落，進去都會割到腳，經整修過後美輪美奐的空間，包含燈具、沙發、床鋪、油漆全部更新，完工後短短五天就租出去。公司跟房東簽約五年，房租直接調到三萬，第一年租金就回本，後面四年就是聯勝的獲利。
整修美化推升價值 提高出租率
林政緯對每件事情親力親為，常帶著主管及員工，一起打掃、整理房子，因此聯勝的每一位員工都會簡單的修繕，像是換燈具、整理家具等，只要房客一退租，當天就會派人清潔打掃，房屋不管新舊，一定重新粉刷或補漆，細到連廁所的silicon發霉，都會刮掉重新補上，「我們就是專業的管家，大家一起把事做好。襯衫脫下來，刷完油漆再穿上，把房子從無到有、變得漂亮，就是我們的價值。」
「這就是差異性」，林政緯說，室內抽風機、瓦斯爐、熱水器一旦有異狀，一定在兩天之內解決，尤其是夏天冷氣故障，一般必須排隊修理，聯勝則有自己的合作廠商，不管是包租或代租，最少都是在兩三天內解決。退租前一個月就會詢問房客要不要續約，若無，則約時間點交並結清水電費。
他更分享到，有一位房客辦理退租，正好房東在國外，後來緊急調戶籍謄本找到房東的家人，聯絡在國外的房東，才順利在第一時間解決問題。更特別的是，簽約當天，房客遲遲未來，電話聯繫才知房客出車禍，這時房東二話不說，馬上和業務前往車禍現場探視房客，甚至幫忙叫拖吊車，協助處理善後，隔天才順利簽約。
利潤壓低 自家仲介團隊帶看
還有一個溫馨的案例，一位房東覺得媽媽的生活費不夠，要調漲六千元租金到一萬六千元當作孝親費，但以當時的屋況根本不可能，於是聯勝提議與房東各出一半的修繕費，聯勝包租房子五年，讓這位高齡的母親每月有一萬六千元的生活費，可安享晚年。
親切的對待，也展現在租金的催繳，遇到欠租的問題，聯勝會委婉溝通協調，不給房客造成壓力，並約定該繳的日期，若房客再三拖延，就會請房客搬家，並建議房客往郊區租便宜的房子。
聯勝房屋在市場上只做整層兩、三房和獨立套房，不做隔套(包一整層、分隔成套房出租)，除了跟市場作出區別之外，因為隔套要翻修，雖然隔套賺錢效率較高，但可能也因此會傷害到屋子的結構。林政緯說，公司利潤壓得比較低，招租比較不會遇到麻煩，「我們有自己的仲介團隊，每天都有帶看的客人，成交率不擔心。」
公司目前業務仍以代租為主，一環扣一環，代租客人有時會轉做包租，林政緯也是現任中華民國租賃住宅服務商業住宅同業公會全國聯合會理事，他認為，包租代管才剛起步，未來十年會慢慢健全，以後有很多的房客會直接跟包租代管業者租房子，避免惡房客、惡房東無止盡循環。
邁入新紀元 持續提供優質租賃服務
舉例來說，遇到房東惡意不退押金，房客根本申訴無門，上法院告房東侵佔，等到訴訟打完就不只這些錢了。但如果是代管業者，房客可以去公會申訴，公會有履約保證金退你押金，退完之後，業者還必須補足保證金，公司既然開業賺錢，就不可能把名聲做壞，否則媒體一爆料，整間公司營運就會出現危機。
聯勝房屋目前業務範圍以大台北地區為骨幹，開枝散葉到新北地區，三重、汐止都有接案，目前總公司位於台北松山，聯勝房屋及負責包租代管的聯勝資產合一，明年計畫將聯勝資產切出，目前正尋覓適合的辦公地點。因十年來成功的經驗，聯勝房屋蕭淳晏協理也被其他房仲業者(松信不動產、美商易而安ERA)邀請，做包租代管專題演講，分享經營心得。
聯勝房屋邁入十年，林政緯感性地說，一路累積屋主，跟市場做區隔，草創初期，公司每個月業績歸零，想到都會怕，到現在業績雖然穩定成長，但仍戰戰兢兢。
租賃是服務業，從代租到包租，自己清潔房子甚至親自刷馬桶，聯勝都在追求跟同業不一樣的路，包租其實是資產活化，創造更大效益，現在政府支持、公會成立，聯勝也會邁入新的紀元，持續提供服務，讓大家享受乾淨舒爽的租屋空間。
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