文／Smart智富雜誌 蕭非凡
2018年下半年開啟了美中貿易戰，加上工資的上漲，在中國的台商立即面臨「go south or go home（南向或返台）」的抉擇，其中，高附加價值、可自動化與中大型資本規模的企業形成回台投資的風潮。
根據官方的統計資料顯示，截至2019年11月底為止，已經核准之回台投資金額超過8,000億元，光是和碩集團的和碩（4938）、景碩（3189）與晶碩（6491）3家公司的回台投資金額就超過330億元。
然而，台商回流所面臨的第一個難題就是缺地，更精準的說法是缺少「合適的」土地與廠房。而合適的工業區地價高漲，正反映了缺地情況的嚴重性。從2008年至2018年，中北部熱門的工業區地價，至少都翻倍。根據國際房地產服務商第一太平戴維斯的統計，漲幅最高的龜山工業區達314%，居次的中壢工業區為300%；中部以台中工業區的286%居冠，其次是彰濱工業區的167%。
另外，商仲世邦魏理仕的資料顯示，2018年工業地產交易量達788億元，年增50%，創十年來新高，其中，廠房與廠辦的交易量逾550億元，年增更達77%，顯見貿易戰所引發的工業資產需求已然展開。根據調查，2020年新增產業用地將達384公頃，明顯超過2019年的282公頃；至2021年新增標準廠房面積將達3萬2,823坪，更遠超過2019年的7,565坪。
新的廠辦或工業土地開發案可以享有某些獎勵措施，例如：提高容積率、地價稅與房屋稅之補貼，擁有優質工業資產自行開發、受委託開發的企業將獲得激勵，使其成為這2年～3年極佳的投資趨勢，而且此趨勢不會明顯受到短期景氣面與股市波動的影響，會是中長期投資者的優先選擇。
工業資產開發的一個成功範例是德昌（5511），公司2009年4月取得「大埔美精密機械園區」開發案，2011年與2012年陸續有入帳貢獻。每股盈餘（EPS）自2009年的1.96元成長至2012年的5.93元，同時間的股價則從約11元漲至38元。觀察德昌的經驗可知，股價會依開發進度分段上漲，而開發的價值貢獻長達數年。
筆者在觀察此一趨勢並且參考德昌後，列出幾項選股準則：一是低股價、低位階，成長性與股價爆發力較佳；二是適中的股本，例如：小於30億元，EPS貢獻度才明顯；三是本業最好有獲利，即使處於虧損也能在可見的近期轉盈；四是淨值至少接近票面，而且股價淨值比低於1倍，代表即使有累計虧損亦不算嚴重；最後也是最重要的是，開發案必須已經進入實質階段，不能只在紙上談兵，而且資產所在區域的地價行情看漲。而工業資產潛力股不少，限於篇幅僅分析2檔：
標的1》憶聲（3024）
公司本業原本從事車用電子，股本27億7,200萬元，淨值9.53元，2018年EPS為0.53元，現金股利0.32元，2019年前3季EPS為0.25元。除了位在中壢工業區的舊廠將開發之外，深圳廠也將開發成商業區，預期帶來不小貢獻。
中壢舊廠已經於2019年12月動土，規畫成「憶聲智匯科技園區」，將在4,000坪土地開發2萬8,000坪的廠辦，預計2020年下半年全面動工，2022年完工。依提高後的容積率與市價評估，開發的總市值將達60億元以上，遠超過目前逾23億元的市值。
標的2》夆典（3052）
本業原本為光電，近年轉為以營建資產開發與相關機電工程為主。淨值13.18元，2018年EPS為-0.68元，2019年前3季EPS為-0.27元。除了標下「馬稠後產業園區」之外，板橋土地出售案已經於2019年9月公告，預計獲利3億5,000萬元，將在2019年第4季入帳，因此全年可望轉虧為盈。另外，蘆洲區建案將於2020年起認列，獲利貢獻可期。
「馬稠後產業園區」是嘉義縣政府繼大埔美案成功後，再推的BOT工程。夆典標下此案，並且於2015年8月動土，預計2020年2月出售招商，2024年完成開發。園區占地430公頃，不亞於大埔美案，預估產值約800億元～900億元，更勝大埔美案。(本文作者為專業操盤人，著有《股海奇兵》、《散戶升級的必修課》等作品)
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