理財周刊／莊孟翰：豪宅膨風價大幅下修？

根據最近主管機關揭露的實價登錄資料顯示，不論豪宅或公寓似乎都已出現下修效應，尤其媒體報導「豪宅房價膨風現形？喊二百萬，實賣一○五萬」，對這一則資訊真相為何，應是當前一般民眾購屋前最急於了解的一大課題。

首先須就房屋預售特性深入探討。現階段揭露新成屋均係二、三年前預售，而近年房價節節攀升，如係依據目前銷售中預售屋定價必然遠高於二、三年前預售定價，相較之下自然會有二、三成價差，這在台北市高房價區域實乃司空見慣，不足為奇。

因此，若要真正解開此一開價與實際成交價之價差謎題，就得追溯到二、三年前該建案之預售定價，方能消除時間落差造成之預售屋與新成屋價格差距，這也正是一般民眾上網查詢時發現大安區開價與成交價價差高達三四％，松山區、中山區也有一六％到二七％價差主要原因。

其次，就中古屋而言，根據房仲業者統計數據顯示，台北市公寓價格約出現一成小幅修正走勢，並且十二個行政區中，除南港、士林、信義仍小幅走升外，其餘皆呈現下滑走勢，又以大同、文山及萬華等下修幅度最大。主要原因即在於中古屋係現貨交屋，並無時間落差，因此實價揭露較能直接反映市場景氣與價格起伏變化。

另一值得注意的是，最近主管機關因文林苑都更案衍生之糾紛，擬大幅提高都市更新條例有關事業概要、事業計畫與權利變換之門檻，導致實施者卻步，造成老舊公寓售價無法再像房價高峰期那麼輕易的將都更後部分預期價格予以轉嫁，這也正是老舊公寓膨風價格逐漸下修主要原因。

至於東區公寓價格仍小幅走升，西區卻呈現衰退，實係新舊市區預售與中古屋存在已久的老問題。

必須附帶一提的是，所謂「膨風價」，在台北市逐漸國際化過程，加以Ｍ型社會已然成形，精華地段的膨風價將會因投資者眾而持續存在，至於其他地段則須視二手市場交易是否活絡而定。

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